大连市住宅市场需求预测研究.pdf

大连理工大学
硕士学位论文
大连市住宅市场需求预测研究
姓名:刘海旺
申请学位级别:硕士
专业:企业管理
指导教师:金镝
20040601
摘要住宅产业无论对整个房地产产业,还是对关联产业、人居环境和社会经济的响都非常明显,所以,建立科学的预测模型对住宅市场需求进行预测,对于政市场短期和长期需求预测模型,对大连市住宅市场的短期和长期需求进行了预首先,论文对大连市住宅市场发展的各个阶段住宅市场需求变动特点和一般至宅需求影响因素进行了分析,在此基础上,通过灰色系统关联度法对大连市再次,以市场需求预测理论为基础,在两个假设的基础上,建立了住宅市场枨笤げ獾睦砺勰P停ü栽げ庵副甑淖;拖富隽俗≌谐〕て:预测的一般性应用模型,同时探讨了模型中各个指标的测算方法。然后在对论文对大连市住宅市场短期需求预测的思想和长期需求预测模型不局限于连市住宅市场的应用,应具有普遍适用意义,可以为其它住宅市场需求预测词:需求预测;灰色系统理论;市场需求理论:房价收入比:预测模型来说无论是对住宅市场发展进行短期控制和平衡,还是对整个住宅产业的长期展进行规划都有重要的价值。论史以大连市住宅市场为研究目标,通过定量和定性的研究方法,深入分析影响因素和变动特点,以灰色系统理论和市场需求理论为基础,分别构建了住;市场长期需求和不同阶段住宅市场需求主要影响因素进行了定量分析,得出￡市住宅需求市场是一个动态的复杂系统的结论。根据非线性预测理论对于动￡杂系统的研究结论,论文采用了定量的短期预测和定量加定性的长期住宅市其次,根据大连市住宅市场需求系统的属性和灰色系统理论的特点,引入灰;统理论建立了大连市住宅市场短期需求预测模型,并对大连市住宅市场短期邢喙刂副攴治觥⒉馑愕幕∩希源罅凶≌谐〕て谛枨蠼辛嗽げ狻最后,得出了住房价格、人均居住面积、图彝ナ杖胧怯跋齑罅凶≌长期需求的主要影响因素,大连市住宅市场长期需求潜力巨大和短期趋于过结论。给出了注重住宅市场发展的结构性平衡、住宅市场与经济协调发展、住宅市场短期控制与做好长期规划的政策建议。;求预测的研究思路。辛嗽げ狻用。
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≌凳枪窬玫闹е圆抵唬怨窬煤蜕缁岱⒄咕有不可替代的重要作用,具体表现为如下几点:其一是住宅产业的发展,有利于调整和优化产业结构,带动一系列相关产业的发展,使住宅产业成为国民经济持续增长点;其二是有利于优化消费结构。通过住宅的租、购,有利于提高居民的生活质量,稳定经济秩序,提高两个文明建设的水平;其三是发展住宅产业是解决住房问题的物质和技术基础,它可以有效地改善广大居民的居住条件;其四是可使土地这一重要的生产要素进入市场经济的轨道,促进土地资源的节约和合理配置,充分保护和发挥土地这个“财富之母”的价值:其五是有利于社会主义市场体系的建设。住宅市场是中国市场体系中的重要组成部分,住宅产业的振兴将根本上改变中国城镇旧有的住宅投资与分配模式:其六是有利于城镇住房制度的改革,减轻国家财政的负担,有利于改变住宅商品比率低、农村住宅商品率低、住宅建材部品率低和住宅建设科技含量低的倾康夭谐∨菽睦嘈图拔:π房地产市场的泡沫主要分为地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。日本的地产泡沫就属于前一种,土地价格由于稀缺和市场需求无限拉动,加上投机炒作,就会出现泡沫,土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨。中国的房地产过热主要体现在空置率过高和投资过热。在年初的全国经济工作会议和全国金融工作会议上,时任总理的朱铬基和时任副总理的温家宝都多次提出要防止房地产过热。到年底,时任总理的朱镕基在会见驻港中资机构时也表态:“现在已经有一些城市的房地产,我认为已经有一点过剩,就是说空置率比较高,所以我们要严防房地产泡沫经济。”房地产危机直接的表现就是房价暴跌,房价上涨时,将导致资产价格产生连向⋯。大连市住宅市场需求预测研究
锁提价效应,同理,房价暴跌之后也将导致资产价格全面暴跌;房价暴跌时,私人消费将迅速且剧烈回落,银行不良贷款急剧增加,银行资本对资产的担保率大幅、快速降低,银行的税前利润降低,从而对贷款的能力和意愿都有较大的负面影响,进而造成私人投资减少”。。罅凶≌谐∠肿≌嫡脊谏苤当戎亟洗住宅建设投资在大连市固定资产投资中占有很大的比重,从历年数据来看,住宅建设投资约占到固定资产投资的%上,占大连市国民生产总值的比例在%,,房地产业的贡献份额达到.%,而在年,≌ㄉ柰蹲识源罅械木发展拉动系数和对国内生产总值的贡献份额都将在ヒ陨希飨钪副昃哂谌≌刀云渌涤芯薮蟮拇透杏α相关产业之间相互联系、相互促进的作用在经济学上被称为“关联