中建地产2010年11月天津滨海地块定位报告.ppt

天津滨海地块定位报告
营销管理部
2010-11
基本分析思路
规划指标分析
,理论上存在多种产品组合的可能性:
纯高层
小高层+高层
联排+高层
叠拼+高层
洋房+高层
……
均好性的高层、小高层产品
高层+低密度产品
主要决策要素:
地块质素
市场可行性
经济盈利性
成功定位的前提是对地块本身的定位,首先回答一个问题:项目所在地块的辐射范围有多大?能够吸引哪些客户前来购买?
地块的级别划分:项目总体定位的依据
辐射到城市周边区域的地块:不仅面对本市消费者,对周边消费者也构成一定吸引力!(中心城市的核心区域)北京二环内
城市范畴的地块:在整个城市中具有不可憾动的地位,只要买得起,买得值,就会有需求!(一般城市的核心区域)天津老城厢
对城市部分区域有影响的地块:对一个片区或周边几个片区的居民有吸引力(城市的非中心地带)
只对项目周边产生吸引力的地块:辐射范围仅限于地块周边,超出该范围的消费者对区域位置存在抗性(城市边缘,或者地块本身存在缺陷)
地块的级别划分
地处滨海新区核心区—塘沽,
属于海洋高新区的规划范畴
东侧:紧邻经济技术开发区
南侧:靠塘沽老城区
西侧:接经济技术开发区西区
宗地
北侧:挨塘沽北塘镇
地块所在区域
“双城双港”战略:
天津市总体规划中的双城指中心城区及滨海新区核心区;2009年11月9日,国务院批复同意天津市调整部分行政区划,撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区,设立天津市滨海新区,以原三个区的行政区域为滨海新区的行政区域。
功能定位:
努力建设成为我的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心,逐步成为宜居生态型新城区。
区域市场分析
在价格平台上,塘沽区与开发区的均价和走势与市内六区相近
在月消化量上,滨海新区与市内六区相近
2010年10月,市内六区月消化量155073m²,均价16474元/m²;
滨海新区月消化量136630m²,均价9209元/m²。
市内:256442
滨海:278878
市内:105755
滨海:91706
市内:136603
滨海:125901
月均消化量
2008年
2009年
2010年
区域市场分析
1号地
2号地
23号宗地为图中1号及2号捆绑;
区位:位于塘沽海洋高新区的上北生态区;
四至:东至静海路,南至京津塘高速,西至新河东干渠,北至军事用地。
宗地所在版块
已建成区域
上北生态区
规划区域
北塘镇
正在建设区域
津秦高铁滨海站
已建成区域
塘沽老城区
正在建设区域
海洋科技商务园
规划区域
北方黄金珠宝园
正在建设区域
奥特莱斯购物中心
地块周边为新兴区域,基本生活配套略有欠缺,目前多数重大规划项目已处于实施当中。
已建成区域
开发区
区域发展规划
区域特点描述
上北生态区
老城区
开发区
北塘
胡家园
响锣湾/于家堡
上北生态区是塘沽区新兴的住宅聚集地,仅次于老城区和开发区。
生态城
区域
发展特点
主要产品类型
价格范围
老城区
核心居住区,老居住区
,配套完善
高层、小高层
-
开发区
核心居住区,相对高端
高层、小高层
、洋房
-3万/平
上北生
态区
核心区边缘,已成为新
兴的大型居住区
高层、小高层
、洋房
-
胡家园
区域将成为滨海核心区
外扩的重要居住区域
高层、小高层
—
北塘
生态宜居,城市距离远
,尚处于起步阶段
中低密别墅和
洋房
-
生态城
以生态为卖点,城市距
离远,起步区初步建成
高层、小高层
、洋房
-
响螺湾
/于家堡
定位于大型商务、商业
金融服务区,刚刚起步
酒店式公寓、
写字楼