营销策划-别墅区-中原-2012年11月苏州长禾置业浒墅关项目市场调研及营销策划报告.ppt

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。:长禾置业市场总体概况第一部分第一部分第一部分报告提纲竞争市场调查第二部分第二部分第二部分2项目营销推售策略第三部分第三部分第三部分第一部分第一部分市场总体概况34宏观经济大势分析实施时间颁布单位政策主要内容2012-6-5住建部坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实2012-6-19住建部重申将积极配合金融部门、继续严格执行好差别化住房信贷政策2012-7-5央行继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房2012-7-7国务院总理温家宝坚定不移做好调控工作,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策,决不能让房价反弹2012-7-17国土部将继续坚持房地产调控不动摇2012-7-19国土部、住建部坚持房地产市场调控不放松,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹2012-7-24国务院下派8个督察组对16个省市的房地产调控情况进行调研2012-7-31中央政治局下半年仍要坚决抑制房价反弹2012-8-24住建部正在密切监测房地产市场的变化,研究进一步强化市场调控的政策措施2012-9-24住建部做好防止房价反弹的政策预案,继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性政府态度明朗,强化调控措施,偏紧大势不变。5楼市调控进入关键期楼市调控任务、经济增长压力需平衡;中央与地方政府进入深度博弈期。稳健的货币政策积极的财政政策中央坚持调控不动摇,保护刚需地方频频微调试探底线政策主基调不变政策主基调不变,差别化,差别化信贷政策信贷政策定向支持刚需定向支持刚需,支持,支持自住性购房需求自住性购房需求,引导民生性住房消费适度增长。,引导民生性住房消费适度增长。经济增长压力楼市调控决心政府在两难中继续坚持调控基调不变,但鼓励自住将成为长期性政策宏观经济大势分析6宏观经济大势分析1-10 月份,商品房销售面积78743 万平方米,%,降幅比1-9 个百分点;其中,%,%,%。商品房销售额46301 亿元,%,增速比1- 个百分点;其中,%,%,%。10 月末,商品房待售面积33048 万平方米,比9 月末增加378 万平方米。10 月全国商品房销售累计同比710月份全均价格为8768元/平方米,%,房价实现五个月连涨。宏观经济大势分析房企资金压力减轻房价上涨原因降准、降息自政策调控以来,购房者多数在初期选择观望态度,随着政策的执行,1-5月份房价的回落,刺激购房者出手置业。需求量扩大今年以来降准、降息,促使一些刚需在贷款买房上压力在减轻,其入市意愿增加。从房企上来讲,今年以来上半年的资金回笼状况会比较好,资金整体的压力会减轻许多,以价换量在某种程度上,有所缓解。8宏观经济大势分析十八大后,中国房地产走势房地产市场的政策是重新建立,房地产市场政策可以凸显重大的政策调整,也就说差异化的信贷政策进一步细化、强化。差异化的税优政策出台,可以用经济杠杆来调整房地产市场。由于在今后几年中,中国的经济很难保持高速增长,为了确保财政正常运转与税收不断增加,房地产行业在整个国民经济中的支柱地位依然不可动摇,国家必然会继续支持房地产市场的健康发展。9苏州房地产走势研究2012年10月份,全市商品房供应下降成交上升,,,,环比上月下降了4成多左右,,商品房均价为11248元/㎡,%,10月份共有20张预售证推出,比前几个月明显下降。10苏州房地产走势研究截止2012年10月31日,,可售套数为85546套,商品房库存比上月增加2490套,%,由于10月份商品房新增减少,成交量与新增量基本持平,商品房存量面积、套数基本不变。以目前去化速度计算,目前存量住宅,在无新增量体的前提下,去化周期为15个月。