商业运营策划书.docx

1
商业运营策划书
　　想要运营好一家店，首先要做好商业运营策划书。下面小编为大家整理了商业运营策划书，希望能帮到大家！
　　【开业前】
　　1、 前期的市场调查和分析;
　　2、 项目策划和招商推广：
　　(1)
1
商业运营策划书
　　想要运营好一家店，首先要做好商业运营策划书。下面小编为大家整理了商业运营策划书，希望能帮到大家！
　　【开业前】
　　1、 前期的市场调查和分析;
　　2、 项目策划和招商推广：
　　(1)、商场定位;
　　(2)、形象包装;
　　(3)、商场布局设计;
　　(4)、目标商户组合;
　　(5)、租金或分成比例之拟定;
　　(6)、招商推广策略制定和实施，商业项目运营方案。
　　吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
　　【开业后】
　　1、 商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理;
　　2、 品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理;
　　3、 促销策略，属管理定位，涉及到品质管理;
　　4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。
2
　　破解一、兑现成功的一块筹码
　　市场调研：定位核心
　　调研种类 所需资料/研究范围
　　商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况
　　消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研
　　投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
　　竞争对手研究 包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等
　　1、 商圈研究
　　(1)、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。
　　(2)、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数(恩格尔系数=食物支出金额÷总支出金额)、居民收入、业态结构等。
　　(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求(吃喝玩乐)等。
　　(4)、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。
　　(5)、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。
　　2、 终端消费者研究
3
　　(1)、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。
　　(2)、逛商场频度：影响商场人流的关键。
　　(3)、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。
　　(4)、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等，规划方案《商业项目运营方案》。
　　3、 投资客户研究
　　(1)、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。
　　(2)、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。
　　(3)、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。
　　4、 竞争对手研究
　　(1)、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。
　　(2)、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。
　　破解二、点石成金的魔方
　　商业地产定位操作系统是由以