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城中村改造模式
本文详细介绍了模式，房地产法整理。
(一) 现行模式分析
目前，我国 城中村 的改造工作尚处于经济实力和投资能力相对有限，难以独立
支撑旧村改造的大任。同时政府不可能大规模直接投资甚至包揽 城
中村 改造。因此，投资商与开发商介入是促进 城中村 改造的重要方式。开发商主导型是指开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发，整体方案、布局、资金运作都由开发商自己承担。 例如东里村改造项目由石家庄金正房地产开发有限公司投资 26 亿元开发建设，是石家庄目前少有的大型改造项目，改造后称 金正 缔景城 。
但是，多数大型房地产公司对于 城中村 改造项目的兴趣不大，
而是上升到更高的消费人群中去，开发比较高档的社区，而 城中村
项目多是面对中低收入的。 因此， 城中村 改造项目多由 处子 公司
来完成。这些公司依托 城中村 改造而成立，往往忽略自己的实力，
不从客观实际出发，只想去追求豪宅、精品，没有准确的把握市场的
整体动态，从而使得这些公司总是 来也匆匆，去也匆匆 。开发商主
导型改造还存在规划管理方面的问题， 有可能因为过分追求利益最大
化而忽视城市规划， 导致容积率或建筑密度过大等。 这种改造方式工
程大、动迁面广、成本高昂，主要适用于比较繁华，严重影响城市景
观和城市规划的村庄改造。
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政府主导改造型模式，政府充当开发商的角色，直接投资改造
城中村 ，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设。主要有两种方
式：一是政府独立开发，二是政府联合村集体开发。其中独立开发是
指政府为改造主体， 以各级财政收入为主要资金来源进行改造， 即政
府完全担当改造主体，进行统一实施工程，资金管理、拆迁安置、房
屋买卖均由政府进行。 政府联合村集体开发是指政府提供基础设施建
设，启动前期经营，而后由村集体进行其他改造，可减轻村集体资金
压力，完成后续改造。
但这种改造存在如下问题： (1) 政府投入太大，光靠政府根本不能完成。 (2)这种做法得不到村民的积极响应，村民把改造当成是政府的事，抱有 等、靠、要 的做法，只希望通过改造来获取更多的实惠。 (3) 为某些贪官污吏开了一道 发财 的口子，不利于村民利益的保障。
(二)城中村改造新模式
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改造 城中村 ，不仅要使旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，而且要使开发商赢得合理的利润，使社会、政府赢得良好的投资环境与城市品位的提升， 这三方面是相辅相成， 同时又是互相牵制的，只有处理好三