案例研究-养老地产-养老地产解析1.0版.ppt

养老地产解析()2012年6月30日提纲1、养老地产概念2、养老地产分类3、经营模式4、国内案例5、核心问题6、客户特征7、产品定位模型养老地产概念目前,由于开发、经营模式有多种类型,相关政策法规尚不完善,关于养老地产的概念尚不统一。这里以目标客户或目标市场作为定义的标准,即养老地产是以老年人为目标客户群体并进行针对性设计、配套和服务的房地产开发。根据国际标准,65岁以上的人为老年人,中国内地的标准为60岁。养老地产分类1、养老院2、老年公寓按照适于老年人居住的要求来设计和建造,由社会投资按照市场化运作的商品住宅,专供老人集中居住的,采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。分析:在城市商品住宅小区中,规划部分比例按老年住宅设计,并配套相关护理服务,3、养老社区以老年人为主的的住宅小区,通过医疗、看护等配套,为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。RC(continuing munity)中文翻译为持续性照顾退休社区。专门的养老院或护养院,不属于房地产开发项目,由专业的养老机构负责运营。大部分经营模式为公办民营,采取出租或会员制形式。分析:按照国内“居家养老”为主的需要,根据区域老年人口,规划养老院或护理中心,设置在社区或作为新出让用地配套,可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。养老地产分类养老地产社会福利设施用地住宅用地“养老”地产项目:前期通过一般渠道取得土地,以养老概念为主题销售住宅产品综合型地产项目:通过医院/养老等项目捆绑,以低成本取得大规模土地开发政府划拨或作为商品住宅用地配套代建按用地性质划分:随着老龄化程度的加深,亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式,政府低价出让住宅用地,开发商按老年住宅要求进行设计,并定向出让给符合条件的老年人。经营模式“全部出售”模式——养老概念住宅+超配套设施“只租不售”模式——医疗健康社区,全部持有运营“会员制管理”模式——销售会籍“销售+持有”模式——养老概念住宅+养老地产?以老年住宅概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举?典型案例:北京东方太阳城?“销售+持有运营”的方式运作,“销售+持有”,住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式?典型案例:北京太阳城?采取会员制管理模式,出售长、短租会员卡,变相的“销售+持有”模式?典型案例:上海亲和源老年社区?只租不售,对自理、半自理、非自理客户区别对待,收取不同租金?典型案例:北京燕达国际健康城经营模式“会员制管理”模式案例——上海亲和源项目位于上海市南汇区康桥镇上海市南汇区康桥镇占地面积占地面积8400084000平方米平方米建筑面积建筑面积100000100000平方米平方米公寓数量:老年公寓设公寓数量:老年公寓设838838套,套,可供可供16001600位左右老人入住位左右老人入住土地性质:公共建筑用地土地性质:公共建筑用地经营模式“会员制管理”模式案例——上海亲和源A卡:——销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费,可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋,还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同,可转让。选择该卡,—(根据房型不同)B卡:——租赁概念的短租性质该卡对应大、中、小三种户型,一次性支付价格从45万-88万元不等,。不能转让。有效期至老人生命终结,但有一个15年的界限,如果只住了5年,剩余10年的费用将被退还给家属,如果居住期在15年以上,超过部分免费由开盘时的小产权销售向会员销售的转变,规避土地性质带给消费者的心理抗性由开盘时的小产权销售向会员销售的转变,规避土地性质带给消费者的心理抗性经营模式“会员制”客户心理抗性分析1、价值属性房产具有保值增值的价值属性,更是国内主要的投资渠道,具有可继承、可交易、可评估等特性,与销售产权型的养老产品比较,“会员制”的产品需克服其价值属性的心理抗性,一种选择是在同一评价体系内比较,一种选择是跳出传统的评价体系。2、产品信用养老产品核心元素之一是相关的医、护、养等服务,建设投资主体和服务主体的信用是“会员制”客户心理抗性之一。解决办法:配套先行3、生活模式“会员制”产品客户单一,以老人为主,缺乏活力,健康老人易产生心理抗性。解决途径:保险背书发展创新房屋置换、两代买、以房养老、分时度假、私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、上市、信贷、企业债、政府债创新手段