次级房贷风暴.pdf

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要他們能及時將房
子出手，風險是可控的；(2)想當然地認為房地產上漲的速度會快於利息負擔的增加。特別適合於短炒—
在利率沒有提高前出手。（註一）

次級房貸的益處為：
(1)讓信用等級不佳者獲得融資機會；(2)提高房屋自有率，根據UBS的研究報告，過去10年美國人房屋自
有率由65%上升至69%，其中有一半是靠次級房貸而來。
次級房貸的缺點為︰儘管其利率較優級房貸高2~3個百分點，但若仍不足以抵消較高逾放比率的損失，
則業者將出現虧損。FICO用於固定利率房貸、卡貸及車貸等已 有多年歷史且效果良好，但對次級房貸(尤
其是非傳統房貸)則缺乏足夠的歷史經驗，導致業者難以準確評估。
(2006年美國房貸市場結構)（註二）

二、次級房貸風暴的形成︰

1、房奴的形成︰

這場金融危機的起因，是由於美國次級房貸壞帳率開始攀升，到2006年美國次級房貸已有三成居民繳納
不出房貸。可是，繳不出房貸的人是怎麼來？房奴之所以變成房奴，繳不出房貸，也有過程。
美房地產商的「七宗罪」:(1)用各種欺騙性或高壓的營銷手段。例如，吹噓並不存在的完善的公共設施，
或威脅消費者說如果不能在一定的期限內簽合同，就要沒收押金。(2)有時候會在購房合同上做「 手 腳 」，
通 過 用模稜兩可的語言，限制
PDF created with pdfFactory trial version 。(3)僱用來歷不明的房產評估員，對房子的價值進行任意誇大。(4)承諾幫助
消費者負擔一到三年的部分貸款，引誘或誤導消費者虛報收入水平，使其日後陷入還款成本會逐年大幅
提高的貸款。(5)在合同還沒簽妥前，就逼迫購房者盡快搬進新房，來記錄銷售額。(6)對於承諾的房屋和
配套設施並不兌現，即使非常基本的路燈。(7)房屋在極短的時間內倉促完工，導致許多劣質工程，隱藏
不安全因素。

另外，這群房奴之所以繳納不出房貸，也是因為房貸採取浮動匯率，美國聯邦不斷調高貸款利率，使得
很多房奴現身說法，說自己原本繳得出房貸，最早房貸是7%，後來攀高到14%，他已經繳納不出來了。
（註三）

次級房貸敘做額於2004年開始快速成長，至2005年及2006年皆達6,000億美元的水準(圖一)，較2003年增加
一倍，其占美國抵押貸款市場()的比重，%上升至2006年的11%

（次級房貸快速擴張）（註四）

2、金融泡沫怎麼開始破滅︰

7月19日，美國第五大投資銀行貝爾斯登，宣布旗下的兩支對沖基金破產倒閉，拒絕贖回，引發投資客
戶恐慌，投資人損失可能達到15億美元。更糟糕的是他們再拿這些債券抵押，再去投新的次級債券。
當貝爾公司的客戶要求贖回基金，但因這些債券無人問津，故而公司公告拒絕客戶的贖回申請，因而引
起恐慌。在所有上市公司中，金融機構的股價在這次危機中直接受波及而跌得最慘，因為投資人害怕他
們持有此類債券，或其它類似債券遭池魚之殃。

4 次級房貸風暴之研析
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