区新中街危房改造投资项目可行性研究报告.doc

东城区新中街1-4条危改投资项目可行性研究报告

 
 
中融国际信托有限公司
二〇〇八年七月
目录
第一章总论 1
一、项目概况 1
二、项目建设单位概况 5
三、项目建设的必要性 6
四、可行性研究报告编制的依据 6
五、可行性研究报告编制的假设和说明 7
第二章项目投资环境分析 9
一、北京市经济形势运行状况及对房地产市场的影响 9
二、东城区城市功能定位 11
第三章北京市房地产市场分析 13
一、北京市房地产市场综合分析 13
二、北京市普通住宅市场分析 15
三、北京市公寓市场分析 17
四、北京市写字楼市场分析 18
五、北京市商业房地产市场分析 19
第四章项目区域房地产市场分析 21
一、东城区房地产市场分析 21
二、项目区域住宅市场分析 23
三、项目区域公寓市场分析 26
四、项目区域写字楼市场分析 27
五、项目区域商业市场分析 28
六、项目与同类竞争项目的比较 30
七、项目SWOT分析 33
第五章项目设计方案及市场定位 35
一、项目设计方案 35
二、项目客户定位 36
三、价格定位 37
第六章项目基础设施状况 39
一、市政道路 39
二、给排水管道 39
三、供电 39
四、通讯 39
五、天然气 39
六、供热 39
第七章项目投资估算和筹资评价 40
一、总投资估算 40
二、资金筹措及分年度使用计划 45
第八章项目财务效益指标的计算和分析 47
一、项目财务效益预测 47
二、现金流量和财务指标分析 49
三、不确定性分析 50
第九章结论与建议 52
一、结论 52
二、建议 52
附表 53
附件 60
 
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称
东城区新中街1-4条危改项目
(二)项目单位
(三)项目位置
东城区新中街1-4条危改项目地处于东二环沿线,位于北京市东城区新中街。

(四)项目用地
根据《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复》【京计投资字(2002)1044号】、《关于进行东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目建议书(代可行性研究报告)的批复》【京计投资字(2002)1348号】。2005年3月24日,项目建设单位与北京市国土资源局分别签订了A区、B区用地的《北京市国有土地使用权出让合同》【京地处(合)字(2005)0177号、0176号】,,根据项目建设单位提供的票据,合同地价款及契税已经全部缴清。
2006年5月12日,项目建设单位取得东城区新中街1-4条危改项目《建设用地规划许可证》【2006规(东)地字0007号】,,,,。
2006年6月1日,项目建设单位取得北京市规划委员会《关于同意东城区新中街1-4条危改项目设计方案复函》【2006规复函字0267号】,项目总建筑规模为565943平方米,其中地上建筑面积为411340平方米,建筑高度10-80米,机动车位2277个,户数3478户,建筑高度不超过80米,,%,自行车停车位9993辆。
2006年10月9日,项目建设单位取得了北京市人民政府《关于北京鑫阳房地产开发有限公司进行东城区新中街1-4条危改项目申请使用东城区新中街1-4条危旧房改造项目二期工程项目国有土地使用权的批复》【京政房地字(2006)150】,2006年10月,项目建设单位取得东城区新中街1-4条危改项目《建设用地批准书》【京国土用(批)字(2006)第150号】。以上批复明确回迁安置居民的住宅按照划拨方式供地。
2006年12月21日,项目建设单位取得项目A区用地《国有土地使用权证》【京东国用(2006)第0070号】,。
2006年12月31日,项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2006规(东)建字0083号】,C2回迁住宅楼建筑面积41190平方米,C3回迁办公楼建筑面积21257平方米,C区地下车库建筑面积6034平方米。
2007年1月18日,项目建设单位取得项目B区用地《国有土地使用证》【京东国用(2007出)第00008号】,。
2007年2月9日,项目建设单位取得北京市规划委员会《建设工程规划许可证》【2007规(东)建字0005号】,D1回迁住宅楼建筑面积17608平方米。
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