最新华润中心“万象城”规划运营案例.doc

华润中心“万象城〞规划运营案例
华润中心“万象城〞规划运营案例
华润中心“万象城〞规划运营案例
  在零售业中，ShoppingMall是一种高级的商业业态形式，译成中文为“超级购物中心〞。在西方国家，ShoppingMall2022年8月，北京大地集团获准在北京筹建第一家ShoppingMall。大地ShoppingMall一获批准，该公司即着手股权转让。这个工程 的总投资是18亿元，大地集团方案拿出6亿～7亿元人民币，外方拿出1亿美元左右。据大地集团估计，18亿元投资的静态回收期是4～6年，35亿元的年销 售额是盈亏平衡点。
　　★与之不同的是，开业不久的上海正大广场2022年中曾一度传出“易主〞的消息。正大广场由泰国正大集团于 1997年开始投资兴建，是其在中国目前最大的投资工程，号称“中国第一Mall〞。但正大广场2022年中试营业时只启动了30%左右的功能，资金压力 是问题的关键。正大集团当初预算耗资3亿美元，其中自筹1亿美元，。但1997年亚洲金融风暴后，为正大广场提供贷款的银 行中有三家破产，一家被政府接管。开工一年之后，由于资金压力，正大广场不得不面临停工惨况。后来，正大集团从国内商业银行获得了5000万美元贷款，但 这依然不能解决正大集团为该工程背负的沉重利息压力。
　　
★香港华润集团是国内在香港规模最大的企业之一，业务普及零售、房地产、啤酒、 能源、化工等九大领域，总资产约700亿港元，是香港股市上著名的红筹股。为了华润中心“万象城〞这个工程，华润集团斥资10亿元，其它的30亿元那么通过 银行贷款，据说华润集团之所以能够轻易从银行贷到这么大规模的贷款，与其雄厚的实力和在这个工程上的深入规划分不开。对于善于进行资本运作的华润集团而 言，这只不过是其众多资本游戏中的一个个案而已。
　　选址：
　　位置！位置！还是位置
　　 ★ShoppingMall起源于美国，在西方国家的兴起主要是得益于城市居民居住郊区化和家庭轿车的开展，所以西方国家的ShoppingMall通常 位于城市的远郊，美国ShoppingMall主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁，但对位置的要求不是很讲究，只要交通方 便就可以了。
　　★然而，当ShoppingMall进入中国后却发生了很大的变化，最大不同就是地点的选择。在中国，一个 ShoppingMall能否经营的好，选址非常重要。商业行家的至理名言是：
“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。〞现代大型购物中心的选 址，必须同时具备三个条件，一是地理位置能代表城市商业开展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。
　 　★由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而 且交通便利，从而可以吸引更多的客流，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心———王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规 模；而位于浦东陆家嘴的正大广场虽然地理位置优越，但浦东的人流与浦西相比还是有很大的差异，而且地铁2号线也没有与正大广场连接，影响了人流，没有足够 多的人流和客流，面积巨大的超级购物中心就缺乏人气。
　　★华润中心“万象城〞工程的选址就充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重 要性，，紧邻深圳的标志性建筑———地王大厦和深圳主要的金融机构———深圳开展银 行总行、深圳证券交易所以及深圳书城，此外与深圳的东门商业区也只有几百米的距离；深南中路从该工程北边穿过，交通非常便利，周边有31条公交车经过，而 建设中的深圳地铁一号线深圳大剧院站紧靠这个工程，为了更好的吸引人流，华润集团还在政府的支持下将这个地铁站与华润中心
“万象城〞打通，这样届时大量的 地铁客流就可以直接通过通道进入“万象城〞内。
　　★由于中国的交通还不是很兴旺，消费者出行范围有限，这导致国内的商业工程本身的辐射 范围都相对较小，不可能像方公里的面积。所以ShoppingMall经营的成功与否与位置和交通有很大的 联系，纵观国内经营相对良好的ShoppingMall工程普遍都具备了地处黄金地段和交通便利的特点，这些工程可以依托得天独厚的位置直接截流巨大的客 流。
　　规划：
　　独立规划设计，保证专业经营
　　★华润集团为了更好地运作华润中心“万象城〞这个项 目，特别成立了华润(深圳)有限公司，他们从香港聘请来资深的房地产