2016.5.1最新版-福州市城市规划管理技术规定(共88页).doc

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福州市城市规划管理技术规定
总建筑面积的15%。物流仓储建设项目建筑容量按表3执行。
有下列情形之一，应编制修建性详细规划或城市设计，确定地块控制指标：
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1、城市历史文化街区、历史文化风貌区、历史建筑群、历史文化名镇名村等特殊地区；
2、滨海、滨江、环山等城市重要地段、节点的建设项目；
3、用地面积超过5hm2的建设用地；
4、建筑面积10万m2以上的综合体建设项目。
住宅、办公、旅馆、商业建筑容量控制指标表
用地面积
建筑 指标
10000m2以下
10000m2～20000m2
20000m2～50000m2
FAR
D(%)
FAR
D(%)
FAR
D(%)
住宅建筑
4～6层

32

30

30
7～9层

30

28

28
10～18层

23

22

20
19层以上

20

20

18
办公建筑、
旅馆建筑
24m以下

45

45

42
24m～50m

40

40

38
50m以上

35

35

35
商业建筑
24m以下

55

55

50
24m～50m

50

50

45
50m以上

40

40

40
注：1、表中“FAR”指容积率（上限）,“D”指建筑密度（上限）。
2、表中住宅建筑层数为住宅平均层数，住宅平均层数为住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。；安置房、保障性住房的层数不宜超过28层。住宅应控制在四层及以上，其中第二层建筑面积应达第一层建筑面积的85%以上、第三层建筑面积应达第一层建筑面积的75%以上，第四层建筑面积应达第一层建筑面积的25%以上。
3、表中指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。
4、最小单独建设地块面积执行第七条规定。
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中小学项目建筑容量控制指标
教育建筑
FAR
D(%)
小学

20～35
中学、中职

20～35
物流仓储建设项目建筑容量控制指标
分类
容积率
建筑系数
一般仓库
FAR≥
D≥40%
物流仓库
FAR≥
D≥50%
注：1、物流仓储项目所需办公及生产服务设施用地面积（一般按建筑基底面积计算）不得超
过物流仓储项目总用地面积的7%。
2、危险品物流仓储项目建筑容量按国家专业规定执行。
为加快新区建设、有效推动老城疏解，鼓励鼓楼区和台江区的优质医院、中小学教育设施在新区联合办院、办学，现有院区、校区不得增加病床数和班级数。
鼓励二环路以内危旧住宅小区在符合规划及技术规范、不增加住宅套数（住户数）的前提下实施自行改造，总建筑面积可以适当增加，增加量控制在原规模的30%以内。旧城区的零星危房改造若受条件限制，最低日照间距可按大寒日内部1小时、外部1小时或不恶化进行控制，在住宅套数（住户数）不增加的前提下，改造后的总建筑面积可以适当增加，但原则上不超过原建筑面积的15%。
三环内工业园区在符合规划、产业门类、环保及安全的前提下允许增加工业产能项目的改扩建。
最小建设用地面积应符合表4的规定。
建设用地不满足表4规定，但有下列情形之一，且不妨碍城市规划实施的，满足相关退距要求的，应编制建筑设计方案以及日照影响分析、交通影响评价，并按程序报批后方可建设：
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