房地产建设用地规划管理.docx

第三节房地产规划--建设用地规划管理
一、建设用地规划管理的概念
建设用规划管理，是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、围、审核建设工程总平面，核发建设应在国有土地使用权出让前，依据城市、镇总体规划和控制性详细规划，结合该用地所处环境的客观条件要求及有关部门的意见，经过法定程序，提出出让地块的位置，使用性质、开发强度等规划条件。对于以划拨方式提供国有土地使用权的建设用地，在受理建设用地规划许可申请后，也应提出规划条件。
．受理建设用地申请当划拨用地的建设项目经有关部门批准、核准、备案后；当出让地块的建设项目签订国有土地使用权出让合同后，市、县城乡规划主管部门核查建设单位报送的有关各种文件、资料、图纸及其建设用地申请表等，决定是否受理建设用地规划许可的申请。
．审核建设用地项目
受理建设用地规划许可的申请后，市、县城乡规划主管部门应依法在一定的时间经过建设用地规划管理审查程序和工作制度，对建设用地项目的申请及有关事项、条件、容等进行规划审核，提出规划审核结论。
．核发建设用地规划许可证
市、县城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、条件、容和建设工程总平面进行规划审核后，确认建设用地位置、面积、允许建设的围和有关控制指标及要求，对于具备相关文件并且符合城乡规划的建设用地项目，核发建设用地规划许可证。对于不符合法定要求的建设用地项目，说明理由，给予书面答复。
五、建设用地规划管理的程序根据《城乡规划法》第三十七条和第三十八条的规定，建设用地规划管理的程序根据国有土地使用权取得方式的不同，分为两种情况分别依法进行。
．申请以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地，建设
单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后，并经有关部门批准、核准建设项目可行性研究报告之后，建设单位可向有关市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，同时报送建设工程总平面设计方案。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地，地块出让前，城乡规划主管部门应提供规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；签订出让合同后，建设单位可向市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请。
．审核
城乡规划主管部门对于建设用地申请，主要是先后进行程序性审核和实质性审核。一是程序性审核，即审核建设单位报送的各种有关文件、资料、图纸是否完备，是否符合申请核发建设用地规划许可证的应有条件和要求。二是实质性审核，即审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否落实(核验)，然后审核报送的建设工程总平面图，确定建设用地围界限和面积等，对建设用地申请提出审核意见。
．核发建设用地规划许可证城乡规划主管部门对建设用地申请的有关材料，经审核后符合城乡规划要求的，向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件。根据《城乡规划法》第三十八条规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”对于不符合城乡规划要求的建设用地项目，不得发放建设用地规划许可证，但
要说明理由，给予书面答复。
划拨、出让地块的建设用地规划管理程序见图
10—1、图10
—2。
·有关部门批准、核准、备案文件用地申请·建设项目选址意见书·建设单位用地申请表
·现场踏勘以划·征询意见(环保、消防、拨方式文物、土地等)提供国用地审核·依据控制性详细规划提出有土规划条件地使用·审查建设工程总平面权的·核定用地位置、面积、围建设项目行政许可·领导签字批准·核发建设用地规划许可证
图10—1划拨用地的建设用地规划管理程序
·依据控制性详细规划提
地块出让前供规划条件作为地块出让合同的组成部分·建设项目批准、核准、备案文件用地申请·地块出让合同·建设单位用地申请表·现场踏勘以出让·征询意见方式取得国有用地·核验规划条件土审核地使用权·审查建设工程总平面的·核定建设用地围建设项目
行政·领导签字批准
许可·核发建设用地规划许可证图10—2出让地块的建设用地规划管理程序―――――――――――――――――――六、建设用地规划管理的几点说明1．规划条件
规划条件是城乡规划主管部门依据控制性详细规划对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。它是直接导控建设用地和建设工程设计的法定规划依据，是规划编制单位和设计单位进行规划方案设计和城乡规划主管部门对方案进行审定的依据和应当遵循的准则。它强化了城乡规划主管部门对国有土地使用和各项建设活动的引导和控制，有利于促进土地利用和各项建设工程符合规划所确定的发展目标和基本要求，从而为实现城乡统筹、合理布局、节约土地、集约和可持续发展提供保障。
规划条件