建筑维修管理手册.doc

建筑维修管理手册.doc建筑维修管理手册
建筑维修管理手册
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共时间
1）影响整幢大楼日常必须的缺陷，如供水、供电或主
要污水管阻塞，马桶溢出污水等
1立即24小时以内
2）危及生活、生命和财产的缺陷
3）影响房屋建筑安全的缺陷
1）妨碍、烦扰或影响住户的缺陷
2紧急2-3天以内
2）在公共场所并影响住户安全的缺陷
1）维护工作
3其它14天以内
2）所有不属于在上述两项的维护、维修、更换等工作
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第二章建筑物维修管理的内容
第一节预防性维修
预防性维修采取的措施及方案，目的在于避免可预见的、或可防止的设备故障，并确定其完好的标准及使用功能。大致上，预防性措施有：
1．常年检验，鉴定电机装置；
2．常年保养供电线路；
3．常年检验避雷系统；
4．常年鉴定电梯运作及负荷；
5．常年冲洗房屋污水排放管；
6．定期检验房屋结构强度；
7．季度或月度清洁隔油池；
8．月度保养灭火系统；
9．月度养护水泵及增压装置；
10．月度养护电梯；
11．季度养护紧急电源电池；
12．月度养护发电机。
第二节例常维修
一般例常维修工作是通过管理人员的日常巡视而执行的。基本上，巡视的范围包括地面层的空地、台板、排污沟、电梯门廊，户外空地，停车场，儿童乐园，花圃及房屋的构件如公共走廊，楼梯，电梯，电机房，水泵室，电梯控制室，屋顶和水箱间。
1．地面层综合巡视
这项巡视在于观察在房屋空地、台板、排污沟、户外空地的设施与停车场，是否有任何影响美观的破损、或可能有碍健康、安全的部件失修。例如：
1）休闲区域破损的桌椅；
2）涂鸦；
3）废置物件、家具；
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4）水管破裂；
5）排污管、阴沟阻塞；
6）凹陷、破裂的人行道；
7）告示牌损坏；
8）未清除的报废装置。
2．地面层详细巡察
除了上述综合巡视的项目外，必须更仔细地检查地面层其它失修、失养的项目。例如：
1）顶棚（天花）滴水；
2）水泥、油漆剥落；
3）门把及锁损坏；
4）松脱、悬吊的空中的电线或配件；
5）排污管锈蚀、漏水或有污垢；
6）排水沟盖缺少或破裂；
7）电梯厅地板、墙壁瓷砖破裂、玷污；
8）垃圾房失养；
9）排水沟阻塞、不畅通；
10）散落的垃圾；
11）随意抛置建筑垃圾；
12）被占用的人行道；
13）地面凹凸不平、积水；
14）栏杆、护柱断裂、生锈或松脱；
15）桌椅、凳子失修、破损；
16）园区内灯杆、灯罩、灯泡损坏；
17）树木、树枝折断、倾斜；
18）草坪杂草丛生。
3．房屋综合巡视
管理人员在进行房屋公共地方的综合巡视时，要观察任何被忽略或影响美观的破损及其它清洁卫生问题。例如：
（1）梯级破裂、缺口；
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2）电线槽板破损；
3）垂悬或松脱的电线、灯具；
4）损坏的电源插座、控制箱；
5）玷污的墙壁、涂鸦；
6）电梯门框生锈；
7）通风扇风口肮脏；
8）电梯按钮破损；
9）剥落的墙壁、油漆；
10）其它被损坏的设施设备等。
4．房屋详细巡察
1）顶棚、横梁、柱子的墙皮剥落；
2）公共走廊墙壁缺损；
3）地板、墙壁的异常裂缝；
4）栏杆扶手及楼梯破损；
5）走廊、楼台地板积水；
6）排水管阻塞；窗及窗台损坏；
7）伸缩缝破裂；
8）给排水管松脱、滴水；
9）门牌、楼级指示牌损坏、失