土地增值税清算思路和模式(共16页).doc

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土地增值税怎么计算
土地增值税计算的大逻点算法不同，利润能差上千万。
因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。
5分摊原则
二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢? 这是计算土地增值税最难的一关。
其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:
销售收入：按照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。
取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？
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大概可以这么算：
分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。
同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。
【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】
特别注意: 地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）
开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）：回忆一下之前的公式，C=（A+B）*10%，是计算扣除的，按照分类计算即可。
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6预征和清缴
清缴的时候多退少补，跟增值税及附加也是一样的，补是肯定要补的，退却不一定。很多时候根本就退不了。（我个人倾向于，如果没有案例可以证明税局能退，那么就全部按照不能退计算。）
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
收到回款的次月就要申报。
回忆一下之前预缴增值税的计算公式：
预缴的增值税=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%
简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%
一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%
那么土地增值税的预征率是多少呢各地要求不一样！
分不同业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。
土地增值税清算时点：
规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规则如下:
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关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
7计算土地增值税的例子
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我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。
（4）、当地土地增值税政策假设
这是个新项目；
当地用三分法；
高层住宅在当