【精品】2007年北京房地产市场分析报告.pdf

2007年北京房地产市场分析报告
房地产市场的变化,尤其是房价的变化影响到每个人、每个家庭的生活和财富状况,所以大家非常关注。近
年来在一些大城市和特大型城市中,房地产业占GDP的比重越来越高,房地产市场已经成为了中国经济中的一个
重要组成部分,政府和学者也很关注。
分析北京房地产市场的基础和依据
如何看待这个市场?如何分析这个市场反映出来的形形色色的数据和现象?在过去几年,对房地产市场和房
价的分析曾经出现过许多争论,有理性的,也有情绪化的;有乐观的,也有悲观的。重要的是,我们分析的依据
和基础是什么?这一点不搞清楚,我们的争论就会陷入“垃圾进,垃圾出”的无效劳动。这个市场有个重要特
点,就是房地产是不动产,它不像其它工业产品一样可以随意移动。在不同的地区,房子的特征不同;同一地区
不同性质的房子特征也不同;就算是在同一座楼内,由于楼层的不同、朝向的不同,每套房子的特征也不相同;
对同一套房子,期房和现房也不同……所以如果简单地采用工业统计的方法来分析房地产市场,就忽略了房地产
作为不动产的特点,就会出现一定的偏差和错误。
感谢北京市建委的房屋交易系统(),该系统在三年前把北京销售的商品房实行了网上交
易和登记,并且规定,只有在政府房屋交易网上签约的房子,房屋的销售合同才算生效。在政府的这个房屋交易
网上我们可以看到,,
势的,这些数据不存在统计上的滞后性,也没有抽样调查所出现的偏差。
全国从2004年8月31号开始实行土地的公开交易,所有北京市公开出让的土地都公布在北京土地储备中心的
交易网站上(),每个人都可以查到从2004年到2007年每块土地确切的成交价格、占地面积和建筑
面积的数字。
2007年北京市建委又增加了二手房交易数据的统计,二手房是房地产市场的一个重要组成部分。前些年,由
于没有建立起来这个统计体系,所以对二手房的成交情况大家都只是推测,没有确切的数据供大家分析。
在上述这些数据的基础上,我们对过去几年北京房地产市场变化的趋势和大体轮廓进行了简单的分析,在
2008年新的一年开始之际,呈现给大家,供大家参考,也请大家批评指正。
用因素分析法分析北京房地产市场
2007年北京市共销售商品房2349亿元,比2006年增长了24%,商品房销售面积为1889万平方米,比2006年下
降了12%。几年来,关于房地产市场的讨论一直不断,其中一个焦点聚集在“销售均价”这个概念上,大家的共
识是,“销售均价”不能真正反映房地产市场和它的变化趋势。理由是“销售均价”是把城市中心例如王府井、
CBD区域每平方米的房子,和远郊区县例如平谷、怀柔、门头沟等区域每平方米的房子,简单地进行算术运算得
出的平均结果,这个结果是不能科学地反映市场的真实情况的,这就好像不能把一个苹果跟一个西瓜相加相除得
出平均值是同样的道理,既然“销售均价”不能够反映市场真正的变化趋势,那什么能真正反映市场的变化呢?
我们试图采用“因素分析法”,在其它诸多因素假定不变的情况下,分析某一个因素的变化产生的影响是什么。
第一,区域的分布分析。
朝阳区房地产销售占全市销售面积的39%,销售金额的48%。同时,朝阳区2007年也是房屋销售金额增长幅度
最大的区县。从小区域分析,北京2007年房价有几个“价格高峰区”,它们是:CBD、东二环、燕莎商圈、三里
屯、中关村、西单等。
第二,从时间上按月度分析,与往年的月度分布基本吻合。房屋的销售与假期有关,更与天气冷热有关,热
天销售房子多,冷天销售房子少。
第三,按不同品种分析,2007年北京房地产市场中住宅的成交面积超过80%。写字楼的成交面积占12%;商铺
的成交面积仅占7%。住宅的销售金额也高达房地产销售总额的75%。
第四,按房屋单价区间的分布分析,高价房的成交比例明显增加。
房屋单价的分布是社会和购房人最关心的问题,每个购房的家庭都可以在这些图表中寻找到自己的目标房在
房价坐标中的位置。2007年北京市的房地产价格从2280元/平方米到55364元/平方米有一个非常长的价格区间。
我们详细地分析了2005年、2006年、2007年北京商品房均价的分布情况。可以看出分布有以下的特点:曲线越来
越扁平,单价区间越来越大,这些都是任何一个行业在市场化过程中,要经历的基本趋势;按单价组成的直方图
与对数正态分布曲线的吻合程度越来越高,可以从三条曲线的趋势看出,曾经出现的单价区间上的“空白”,房
地产商会很快发现商机,进行填补。
二手房市场、土地市场和股票市场也直接影响到房地产整体市场
二手房也是房地产市场