房地产投资与投资风险.docx

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(三)投资的特性(重要考点，此部分内容经常以多选题形式出现) (1)投资是一种经济行为。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从
动态的角度来说，投资则是为了获得未来收益的经济行
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2 .按经济活动类型划分 根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的
土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的
但通常不属于房
房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为, 地产投资研究的范畴。
3 .按物业类型划分（重要考点） 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业
物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
例题1:
按照用途的不同，物业可以分为（
）。（2002年试题）
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居住物业
商业物业
工业物业
出租物业
E. 土地 答案：ABC
（1）居住物业投资
居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。公共住房中,
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又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、
面向低收入家庭出售的经济适用住房、 以及面
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商品住房中，又可细分为普通
向中等收入家庭的限价商品住房和经济租赁住房等多种类型。
住宅、咼档住宅、公寓和别墅等。
居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都
是以满足自用为目的， 也有少量作为投资，出租给租户使用。由于人人都希望拥有自己的住 房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发 展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
值得指出的是，随着政府住房保障制度的完善以及公共住房需求的增加，通过与政
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府部门或机构合作开发建设公共住房用于出租或出售,
将逐步成为房地产开发投资者的重要
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投资方向。
(2)商用物业投资
商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者
带来经常性现金流收入的房地产，包括写字楼、零售商业用房(店铺、超市、购物中心等)
和出租公寓等。
随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发一出售模式，即将建成后的商用物业
分割产权销售的模式越来越缺乏生命力， 而开发一持有或整体出售给机构资者统一持有模式
越来越成为一种趋势。由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升
值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。
商用物业市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关,
还与工商贸易、金融保险、
咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。 这类物业交易涉及的资金数量巨大， 所以常在
机构投资者之间进行。 物业的使用者多用其提供的空间进行商业经营,
并用部分经营所得支
付物业租金。由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影
响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。
(3)工业物业投资
工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新
技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。工业物业投资既有开发一出售市场,
也有开发一持有出租市场。 用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、
工业园区、科
技园区和高新技术产业园区。
般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安
装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发
展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。 随着物流行业的发展，传统的以
自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业物业的重要组成部分。
(4)酒店和休闲娱乐设施投资
酒店和休闲娱乐设施是为人们