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破解城中村改造困局
朱正举 于文学 城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物。这些城中村已经被城市建设用地包围,但在空间形态、土地权属、户籍管理、经济体制等方面,仍然保留着农村模式。多年来,城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工破解城中村改造困局
朱正举 于文学 城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物。这些城中村已经被城市建设用地包围,但在空间形态、土地权属、户籍管理、经济体制等方面,仍然保留着农村模式。多年来,城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员等方面发挥了一定的积极作用,但人居环境差、公共设施和基础设施配套不足,城市管理薄弱,存在公共安全、社会治安等诸多隐患,严重影响了城市形象和城市整体功能的发挥。随着城镇化进程的加快,暴露出的问题越来越多。然而,多少年来城中村改造喊得多、做得少,困难重重,难以实施。开展城镇面貌三年大变样工作以来,河北省11个设区市普遍加快了城中村改造步伐,城中村改造势如破竹,成效显著。一年多来的经验表明,做好城中村改造应当把握好以下几个方面:

一、扩大农民的知情权

当前,城中村农民在拆迁补偿方案上相互攀比,要价过高,很大程度上是由于知情权不够造成的。要进一步完善城中村拆迁改造的组织形式,全面推行拆前听证,扩大城中村农民在拆迁改造中的知情权。首先,要告诉广大农民城市规划确定的用地性质和开发强度。其次,帮助农民算好账。容积率既定,地块面积既定,房子就只能盖这么多,如果大家所要的拆迁补偿过高,可能就没有开发商参与开发建设,自己的居住环境就没法改变。在扩大农民知情权的同时,如果各市能够进一步加强对城中村拆迁补偿方案的指导,适当降低城中村拆迁补偿成本还是能够做到的。

二、城中村改造与优化城市用地布局相结合

相当一部分城中村处于城市的中心区或者历史风貌地区。大城市的中心区由于城市职能过分集中、土地开发强度过高,需要在规划建设过程中逐步疏解,以缓解空间拥挤、交通拥堵的压力。历史文化名城城市,为保护城市的传统风貌,需要对开发建设的高度、体量、容积率进行严格控制。在这些地区,如果城中村改造采取就地平衡的方式,势必与城市用地布局调整的方向相背离,不利于完善城市的整体功能。解决这一问题,一是建议各城市政府特别注意引进品位一流、业绩优秀、实力雄厚的战略投资者参与城中村改造,对相邻的城市重要地段进行集中成片的开发建设,在保证城中村开发建设品位的同时,实现城市用地布局的优化调整。二是建议各城市政府把城中村改造项目和新区开发的项目统筹运作,打捆进行招拍挂。三是要切实加强城中村改造的规划管理,严格依照城市总体规划、分区规划确定的功能分区进行改造,严格依照国家技术规范和控制性详细规划确定规划设计条件,切实保证城中村开发建设的空间环境。

三、积极探索城中村改造新模式

在近年来城中村改造的实践中,各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式,归纳起来主要有四种:一是村集体以城中村改造的名义,自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外,规避土地和房地产市场管理,对其余土地进行变相的房地产开发,向社会出售。这种模式虽然有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性,但既违反的重复建设。二是农村集体经济组