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河南城乡集体建设用地流转存在的问题与对策
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河南城乡集体建设用地流转存在的问题与对策 设用地的使用权又进行了新一轮的流转，甚至一些远郊村庄的农村建设用地也普遍存在着流转现象。②参与集体建设用地流转主体呈现多元化。在调查中发现参与集体建设用地流转的主体主要表现为土地的所有者和土地的使用者。从土地进入市场的供求双方主体来看，供地主体有乡镇集体经济组织、村民委员会、村民小组、村民个人、还有乡镇企业，受地主体有本集体经济组织内部成员、其他集体经济组织社会成员，还有社会企事业单位。③集体建设用地流转区位特征明显。一般情况下，一些经济发达地区、城乡结合部地区集体建设用地流转活动比较活跃，一些远郊地区流转相对较少。由于城市经济的快速发展带动城乡结合部地区，对集体建设用地需求大，流转活跃，并且已具备一定的规模。一些远郊地区，经济发展相对滞后，流转程度较低，形式单一。由此可见集体建设用地流转区位特征比较明显。










2 河南城乡集体建设用地流转过程中存在的问题
流转缺乏制度规范和法律保障 根据《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织土地办企业或建住房除外。”第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”按照上述法律规定，集体土地禁止流转，现实中集体建设用地的流转或私下流转复杂多样，这种情形与现行的土地制度和法律规定发生明显的冲突。对于其他企业和个人使用土地的，如果按法律规定通过征用方式将集体建设用地变为国有土地，手续繁琐且费用高，集体经济组织从中获得的流转收益低，因此为了获得更多的经济效益，集体建设用地的使用权就会隐形流转或违法流转操作。由于流转不规范，缺乏制度和法律保障，流转后经济纠纷和毁约现象不断出现，问题得不到解决，农民的合法权益无法得到法律的保障。










流转产权不明晰，实际拥有产权者利益得不到保障 集体建设用地流转一般由乡镇或村集体经济组织来实施，而不是由村内集体经济组织来执行，村内集体经济组织受乡镇、村集体经济组织管辖和领导，是不同的利益主体，当其中利益发生冲突时，处于劣势群体的村内集体经济组织成员思想观念落后，缺乏土地保护意识，其利益就得不到保障。
流转主体收益分配关系不清，缺乏监督管理 由于集体建设用地流转主体呈现多元化，不同形式的流转，主体获得的收益不同。如集体经济组织内的成员在出租房屋取得的土地收益全部归个人所有，土地所有权人基本不参与收益的再分配，特别是处在经济发达的城乡结合部的农民，大量建造房屋，从出租中获得大量收益而暴富。由城镇化带来的土地流转收益主要依赖国家对基础设施建设的投资，理应国家应参与流转所得收益分配，但实际上基本没有得到体现。
农民对耕地的保护意识薄弱 国家落实政策严格保护耕地，农用耕地是禁止作为集体建设用地流转的。但是集体建设用地的流转过程中如果不严格执行土地用途管理制度，耕地就可能转为建设用地。从土地的收益来看，建设用地流转的收益远高于种植农作物的耕地，农民受高收益的驱动，保护耕地的意识薄弱，想方设法通过合法或违法手段把耕地作为建设用地流转，国家严格保护耕地的目标也受到冲击。










3 集体建设用地规范流转的对策
创新和完善集体土地相应的法律法规 现行土地法律和政策对于集体建设用地使用有较多约束和限制，不利于市场经