白银泰瑞豪庭营销方案.ppt

白银泰瑞豪庭营销方案
白银区域未来供应量预判
兰白都市经济圈、高新技术产业园建设等多种利好综合发力，未来白银区域开发热度持续上升，区域大发展逐渐展开，后市供应量将不断加大
白银区2011年-2012年商品房项目
名称两房中占比最大的为97-103平米的大两房。
三房中占比最大的为120-130平米的中三房和145-158平米的大三房
房地产处于初级发展阶段，产品设计、营销推广、价值挖掘均存在很大提升空间；
建筑设计较为保守，以1梯2户为主，户型以100平米左右两房+130㎡三房等中大户型为主；
售价以老城区与新城区交界处为圆心，依次递减，价格基本在3600——4600元/平方米；
客户对价格和促销活动敏感度较高；
区域市场存量大，去化率低，销售周期长；
区域目前均为毛胚房，没有全精装修项目和概念，存在很大机会。
区域房地产市场感知
项目位于规划中的滨河西路与109公路交叉口东北角地块。处于老城与西区西城的衔接部位。紧邻政府重点规划发展的银西片区。属于政府重点发展区域，未来发展前景良好。但目前项目周边配套不足。
目前项目已完成4、5号楼封顶。
二、我项目状况分析
区域背景分析
本项目
项目SWOT分析
优势：
1、规划：超宽楼距，园林水景，50%以上绿地率，低公摊率（14%），商业街配套；
2、硬件：集中供暖，24小时安防，品牌电梯，可视对讲门禁，地下停车场；
3、交通：1路、5路公交，滨河西路年内通车，老城不远，新区很近；
4、营销理念：唯一全精装修，样板房，推介会，新居住模式，生活品质升级；
5、推广手法：体验式营销，实惠实在实效的促销活动，团购；
6、工程：进度，质量。
不足：
1、目前周边生活配套不足；
2、户型普通，无特色；
3、周边目前环境较差。
项目SWOT分析
机会：
1、区域现有项目营销手段单一，粗放，无精装修概念；
2、西区政府规划，前景看好。
威胁：
1、市场需求不足，单位福利房多；
2、在售楼盘多，现房存量和未来新推量较大，竞争激烈。
三、项目定位：
1、总体定位：高品质，生态宜居
主广告语：尊尚华庭 生态人居
2、档次定位：高档形象和品质，中档价格
2、特色推广定位：白银首个全精装修高档住宅
广告语：金装人生 从容入住
区县私营企业主、事业单位人员、公务员
项目周边企事业单位、个体户
改善型置业、婚房置业
兰州客户
全城范围的自住客户
游离客户
5 %-10%
核心客户
70%-80%
重要客户
15%-25%
4、目标客户定位
营销亮点：
1、体验式营销：样板房、售楼部、宣传片、工地包装；
2、深入挖掘“白银首个全精装修高档住宅”概念，如：
1）与知名室内装修企业签约，造势；
2）强化统一装修在生态、环保、后期服务保障等方面的优势；
3）强化全精装修是一种新的居住理念，新的居住模式和艺术，提 升生活品质；
4) 为避免装修风格单一，可提供过个装修风格，采取菜单式装修；
5）承诺客户在装修过程中 邀请客户参观和提供建议。
3、项目推介会：定向、团购
4、促销活动：
1）看房有礼 2）日进百金 3）现场抽奖
四、项目推广时间安排
推广力度
形象树立期
1月15-2月28
蓄势推广期
3月1日-4月30日
开盘强推期
5月1日-15日
持续推广期
5月16——
主要以树立项目鲜明、特色的核心形象为主要推广目标，属于项目入市阶段。户外广告、公交车体、短信
主要为下阶段项目的销售开盘做蓄水工作，通过不断的释放项目优势卖点，逐步吸引市场眼球，步步为营的将项目推向一定高度，以保证开盘需要。推介会、短信、人员派单
结合项目开盘这一重大节点，强势推广，使项目最大化迅速的引发市场关注，吸引客群，以支撑项目开盘旺销。报纸、派单
开盘后以后项目的持续推广阶段，与项目”常销期“结合，保障销售持续进行直至进入尾盘销售，同时避免项目在开盘节点过后市场迅速遇冷。业主转介绍优惠活动，联谊会
一个完整的房地产项目的全盘推广操作应该包括：“形象树立期”、“蓄势推广期”、“开盘强推期”和“持续推广期”几个阶段。每个阶段，有着其不同的使命和作用。
综合项目情况分析，推广阶段划分需要更加明确。以保证项目宣传目标更加清晰、效果更明确、内容连贯性进一步加强，最终提升整体宣传效果。
持续推广期
5月15日~
深度挖掘优势卖点
有节奏的释放销售信息，以保持市场热度
主题：解析瑞泰豪庭热销原因
销售进度宣传，提高项目升值潜力
传递项目开发进程、增强市场信心
推