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《野心优雅》读书笔记
伴随着忙碌的上周终结，终于可以腾出时间将老任的《回忆录》 二整理出来了。这本书已经越快读完了。不知道还有没有“三”可以 出来。
看过老任的博客，微博，却从未想过去追逐这位“地产界”炙热 的“专家”著作。不愿意凑热闹完的《三井帝国在行动》，所谓的官商勾结，
抛去我们的“偏见”，在还没有进入市场化的改革初期，这是一个历
史的重托，恰恰是这种无私的尊敬，推动世界经济制度的改革，逐步
从计划走向了本土市场。
这段故事约是发生在94 年前后，中途收效并不顺利，因此便有后
来的华润（控股比例由 51 提升至57）。因为一点点的其他工作背景，
对这种方式还算熟悉，这种融资交易结构目前依然很多大机构在使用。
我想用感慨的是这份“差距”， 20 多年后的我们，还在对融资结
构尚处在研究微观时，我们的前辈已在尚未多年前熟练使用。天南前
辈的“当今社会已不再是一代人的竞争，而至少是两朝人的竞争”表
露无疑。
阳光下的伟大
华远在对宣武门项目的收购华远项目，认为收购失败的最重要因
素是“缺少最基本的契约精神”。也因此得出最大的教训，不管一个
房地产项目有多少利润，所有的市场交易的合作底线是绝不与没有契
约精神的人打交道！说白了就是绝不与不讲到交易规则的骗子打交道。
尽管可能将你比骗子更聪明，或许你有充分的法律意识保障利益不受
损失，但你没有足够多的时间和精力去提防一个站在你身边的行骗。
对于从事投资的从业人来说，更是如此。也就有那句“财报是用
来证伪，不是用来证实的。是用来确定企业的”。所以我们对这句话
的理解更深刻，对“机会成本”更加看重。尤其是像私募股权投资这
种更像“联姻”式的投资。极其看重企业主的诚信。同样对待投资人，
管理年轻人所有的工作都要经得起每位投资人唯一标准的检阅，需要
时刻在“阳光”下进行。
行业之“暴利”源头
结合老任自己的历史背景，言简意赅的阐明为何胡润榜上有许多
开发商。
主要理由是一，除房地产外，国内几乎所有自由竞争与资源相关
的产业都被政府垄断，个人无法涉足（煤老板虽然很富有但财务不公
开）。
二是杠杆效应，又分为生产经营中负面效应的杠杆效应，开发商
可利用银行信贷和购房人的预付款扩大规模，其他产业则很难。另外
上市之后的不良贷款效应，也成为个人财富的放大器。三则是规模与
营业额巨大，单价价值虽比不上汽车等，但社会化总会却无法估量。
在完全开放的海外市场，如美、英、日、韩等首富前 100 名、 200
名中却并无房地产企业。究竟博弈原因还是市场的开放与竞争是否充
分的限制。难道是“山中无老虎，猴子称大王”？
中国的城镇化
2021 年城镇化率突破30%，就进入了城市化过程曲线的加速发展
阶段，每年2021 多万人口涌入大跌城市，连续十年如此，土地供给远
滞后于经济与现实发展的需要有。
国内的都市化前两个人口稠密阶段仍处于高速增长的前两个阶段，
第一个阶段是农村人口大量向城市集中，
第二个阶段是中小城市人口大量向大中城市集中。
第三个阶段是从市区到郊区，
第四个是形成城市群，全世界情况大体都如此。
现实确实是：
中国有着严格的与集体所有两种限制，前者可合理建设，后者不
能自由交易，从产权制度上才来看，人口从农村向城市流动也是必