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地价能决定房价吗？
争议再起,利益集团利用话语权表达声音?
《中国土地》:地价和房价谁决定谁之争,从原国家土地管理局时期就开始了。说了20多年。今年两会上,这个问题再次成为关注焦点。亚当-斯密在其《国富论》中早就讲过房价你拿,你肯定觉得有利可图,开发的房产能卖出去。如果是计划经济时期,国家强制供地给你,要也得要,不要也得要,这个时候你怨地价高,当然是可以的。但招拍挂是市场方式供地,你想拿就拿,没有^强迫你,何来助推?
如果市场上没房子可卖,你说招拍挂把房地产市场搞坏了,也情有可原,但事实上房屋大量空置。前一段时间有媒体报道,北京市空置房屋至少两、三年才能消化完,其他地方可能空置更多。在这种情况下,地价如果拍得高,开发商完全可以不用买地,先把手头的地消化完再说。既然你要买地,说明你开发商认为还有可观的利润空间。
土地出让为什么要采取招拍挂方式?一是土地公开交易透明的需要;二是因为土地是一种稀缺资源。北京每年能供应多少地?不可能满足所有盖房人、所有开发商、所有投资的需要。在这种情况下,采取招拍挂是一种很好的选择。如果按照计划分配或协议出让土地的话,大部分开发商不可能公平拿到土地。
当然,招拍挂也有需要改进的地方。有个获得诺贝尔奖的经济学家说过“次价者”得,不是最高价者得,很有道理。“次价者得”对非理性报价有一个制约作用,你报了最高价,这宗土地不一定是你的。相反,如果你想抬地价挤别人的话,没准这个地非得你要,大家都是交了保证金的,如果你不要话,你的损失也很大。有一个限制的作用,所以招拍挂应当把规则改一改,另外加一些其他的限制条件。
另外,不要搞大规模的土地出让。非常大的小区一次就出让了,不是特别好。找觉得,政府应该把小区规划成一片一片,甚至规划至每一栋楼,然后一栋一栋地拍卖,并规定同一个开发商不能够过多购买。这样有一个好处:出手的土地比较多,小的开发商、甚至集资起来的组织也可以去招标,就不容易形成垄断。我们现在采取了最高价者得,就是对开发商没有制约,容易形成畸形报价,不计后果。有时,表面上他们拿地价格很高,但是背地里政府把很多好处返还给他们,可并没有因此降房价。在一些二、三线城市,为了吸引开发商,该走的形式得走,然后该返还的返还,形成事实上拿地




价格非常低。实质上,即使是一元钱供地或零地价供地,开发商也不会良心发现而把房价降低。

我国的房地产市场需要“利益调整”

《中国土地》:您如何看待我国的房地产市场?政府应扮演怎样的角色?
邹晓云:我国的房地产市场是一个没有发育完全的市场,品种、结构、价格都不尽合理,需要政府适当干预。房地产资源是一个公共资源,不完全是一种商品,是满足公众需要的一种东西。在我国,房地产资源更是非常有限。作为公共资源,首先它不能够被少数人控制,形成垄断,政府的干预非常重要。政府在房屋产品销售的对象、产品的种类等方面,都应该有权去规定,甚至对房屋的价格都可以限制并进行严格的监管,这是符合公共利益的。尤其在供地方面,如果达不到要求就不给你供地。比如粮食,为什么国家对粮食要定价,因为粮食涉及到每一个公民的基本需求。这不叫计划经济,这叫土地管理的公共利益调整。
国土资源部和地方一些管理部门,土地管理更多的是在耕地保护、合理利用这些方面。其实对土地利益的调整也是相当重要的,它应该是政府管理的一个非常重要的职能。土地利用和耕地保护其实都可以通过市场去运作的,唯独对利益的调整需要政府出面:出现了垄断,市场无法进行调整,只有通过政府才能解决。

以公平为出发点使房价回归理性

《中国土地》:有人认为现在高房价既有市场的原因,也有开发商的原因,您认为现阶段如何使房价回归理性?
邹晓云:单纯说开发商操纵有点狭隘。主要还是市场体系没有建设好,这包括我们的管理体制、基本制度等。
首先要健全房地产开发资金的监管制度。现阶段,我们在房地产开发资金来源与使用方面没有一个限制。比如在股市上融到的资金,是做农业还是工业投资,去用于哪些方面,必须要得到监管,尤其不能拿来做房地产开发。在我国,这方面基本是无监管的,所以当房地产热的时候,很大一部分资金都从股市过来进入房地产开发。如希望集团、海信、海尔这些比较大一点的实业,募集来的资金本来是要进行实业投资的,由于实业业绩不太好,就转向房地产开发。这种情况在国外是要受严格限制的,因为这种资金到了房地产市场就会产生投机,最后把房地产价格涨起来。
其次,严格房地产开发预售制度。我们实行房地产预信制度,把购房人的钱先收上来供房地产开发商使用,降低了房地产开发商的融资成本和融资风险,也为他们大量持有土地,捂盘惜售,抬