房地产营销人员基础知识培训手册.docx

房地产营销人员根底学问培训手册

　　一、建筑及房地产
　房地产业是进展房地产投资、开发、经营、管理、效劳的行业，属子第三产业，是具有根底性、先导性、带动性和风险性的行业。
　房地产业及建筑业既有区分又有联络。主要区分是；建筑地产权的法律凭证。
　　16、房地产公证：
　　公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠及、继承等行为的合法性作法律公证。
　　17、高品房预售容许证：
　　按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，开展商将有关资料送到国土局申请，批准前方可预售楼花〔现楼不需此证〕。
　　18、房地产买卖合同：
　　是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。全部的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必需做公证。
　　19、房屋全部权：
　　房屋的全部权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权〔包括出售、出租、抵押、赠及、继承〕的总和。拥有了房屋的全部权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
　　20、房屋运用权：
　　是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的运用权。房屋的运用权不能出售、抵押、赠及、继承等，它包含在房屋的全部权之中。
　　21、银行接揭：
　　是指购房者购置楼房时及银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，归还完毕后，楼房全部权归己。
　　22、契税：
　　是指当房地产全部权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格确实定比例向产权承受人征收的一次性税收。但凡国有土地运用权出让，土地运用权转让包括出售、赠及、交换都须要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。
　　23、印花税：
　　是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购置并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
　　24、七通一平：
　　是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
　　25、公共修理基金：
　　公共修理基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的修理养护基金。单位售卖公房的公共修理基金，由售房单位和购房职工共同筹集，全部权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的修理、养护。
　　26、房屋买卖所需费用
　　〔1〕 交易过程中需交费用：
　　契税：土地运用权转让(包括出售、赠及和交换)，房屋买卖、赠及和交换，税率为3%—5%，纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购置自用一般住宅，暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受实惠政策的一般住房标准。从2005年6月1日起，个人购房的契税实惠政策也将依据统一的一般住房标准执行。据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%-5%收取，全部由买方负担，144平方米以上的单套住房等其他土地房屋权属转移一律按3%征收契税。一般住房标准：、单套建筑面积在120平方米以下、。在办理产权证时需交纳〔一般由财政局托付房地局代收〕。
　　印花税：房价款的万分之五。〔由税务局收取〕，在双方正式签约后即发生。
　　营业税：自2005年6月1日起，对个人购置住房缺乏2年转手交易的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税。个人购置一般住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购置非一般住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。
　　交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。
　　人所得税：依据个人所得税法规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。
　　〔2〕 申办产权证过程中需交费用〔由房地局和税务局收取〕
　　登记费：：
　　房屋全部权证工本费：4元/本：
　　印花税：5元／件。
　　〔3〕 入住过程中需交费用
　　住宅公用部分共有设备修理基金：购房款的3％；
　　物业管理蒉及供暖费：供暖费16－18元／平米/供暖季。
　　〔4〕 办理按揭须缴纳的费用
　　律师费：％。
　　保险费：财险保险费＝总房款十年费率礻年限系数。