房地产行业金融服务方案.doc

房地产行业金融服务方案
第一节行业总体策略
2018年房地产行业为我行“审慎介入类”行业，房地产行业总体授信策略
为“审慎择优、适度发展、严控风险销（预）售手续须注销土地和在建
工程抵押登记等客观原因，造成确实无法办理本项目土地和在建工程抵押的，须
要求借款人提供其他足值有效的抵押担保。
（四）加强合规性审查与管理
禁止发放用于缴交土地出让金的贷款。对于房地产开发企业的房地产建设项
目，要在严格落实项目资本金充足和“四证”齐全的前提下发放贷款。
第三节项目准入标准
一、准入标准
（一）土地开发
1《）国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》“四证”齐全；
2）储备项目土地地理位置优越，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合城市规划和土地利用总体规划；
3）贷款项目具备财政部门批准的贷款规模批准文件和同级人民政府批准的项目实施方案；
4）项目资本金在30%（含）以上；
（5）贷款金额不超过土地收购和土地前期开发、整理总成本的70%，且符
合同级财政部门批准的土地储备资金项目预算；
6）抵押率不超过70%；
7）根据土地储备周期、土地出让后资金回笼计划合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过5年，不得展期。
（二）房地产开发
1）产权清晰，“四证”齐全，无欠缴税费情况；
2）项目成本具备相对优势，所处地段和建筑品质较好，市场定位明确，配套较完善，具有较好的发展前景；
（3）住宅项目资本金（所有者权益）原则上≥30%；其他房地产开发项目
资金≥35%；
4）贷款期限原则上不超过3年，还款进度必须匹配销售进度；原则上承诺由我行承做楼宇按揭业务；
5）授信应采取抵押贷款方式并进行封闭管理。
（三）保障性住房开发
1）与政府签订保障住房回购协议，约定以现金方式的回购款项和回购时间可以保障全部贷款本息的按时足额偿还；
2）必须具备合规性，即贷款发放前必须“四证”齐全；
3）项目必须设定抵押；
4）项目资本金比例：棚户区改造项目≥30%；公共租赁房≥30%；
（5）改建保障住房已经取得政府许可文件，项目资本金不低于30%；
（6）承建商具备3级（含）以上建筑资质，建筑质量可靠；
（7）采取封闭管理模式，期限原则上不超过3年。
（四）商业物业开发
1）项目资本金≥45%；
2）产权清晰，“四证”齐全，无欠缴税费情况；
3）项目融资总额不超过项目总投资的55%，且融资总额≤销售面积×销售单价×80%；
（4）项目配套条件良好，位于城市商业区或商务区（厂房项目除外），成本
具备相对优势，经审慎评估项目市场前景较好，具备良好的盈利能力；
5）采取在建项目抵押贷款方式；鼓励进行封闭管理，要求开立基本存款
账户。
二、退出标准
（一）土地开发
1）所有项目已经抵押给他行；
2）在我行或他行有不良信用记录；
（3）不符合规划控制要求的项目及违法用地项目，利用农村集体土地开发
商业性房地产项目；
（4）储备土地使用项目属于《产业结构调整指导目录（

2011

年本）》（修正
版）限制类和淘汰类；
5）不符合规划控制要求的项目及违法用地项目，利用农村集体土地开发商业性房地产项目。
（二）房产开发
1）近一年内高价取得的“地王”项目；
（2）开发贷款与按揭贷款占比低于1：2的项目；
3）潜在需求不足的三、四线城市项目；
4）中小房地产公司开发的房地产项目。
（三）保障性住房开发
1）项目未纳入地方政府整体规划，拆迁手续不完善；
2）因安置补偿问题导致拆迁出现重大纠纷，导致后续开发周期、开发成本和还款来源不确定性增强的项目；
3）