沈阳居民住宅二手房价影响因素分析.doc

沈阳居民住宅二手房价影响因素分析
摘要:本文采用SPSS软件对沈阳二手房价影响因素进行回归分析。从安居客网站上选取2018年50个二手房样本进行回归分析,得出结论:人们选购的二手房的价格主要受建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋万变不离其宗,人们选购房子的标准还是有许多相似之处,本文将就这些相似之处进行分析,理清究竟哪些因素与选购沈阳二手房密切相關。
二、文献综述
目前,关于房地产价格影响因素已有一些相关研究,田洋、刘娜在我国房地产价格波动影响因素实证分析一文中提出了M2、房地产开发投资等宏观经济因素对我国房地产价格的影响。[1]周鸣在影响房价的因素分析一文中,从房产的需求和供给两方面,分析和阐述了影响房价的因素。[2]张梦实以我国房地产价格上涨的现状,分析了政府、企业、供需关系和外部因素对房地产价格产生的影响,提出了政府宏观调控房价理论依据和措施。[3]
三、变量选择
为满足建立回归模型所需要具备的随机性假设,本文在安居客网站上随机抽取50组沈阳在售的二手房样本数据。将二手房的单位房价(房价/总面积)作为因变量,同时通过网上调查问卷的形式,选取10个最可能影响房屋价格的变量因素,并将这些变量因素按照其特点属性分为三组,包括基本属性、舒适度和地段,并在下文详细介绍这些变量。
(一)基本属性

指的是室内各种功能房间的总数,如客厅、卧室、厨房、洗漱间、阳台等。

一是平层:是最常见的户型,意思是各种房间在同一平面上。好处是空间利用率较大,室内无障碍,能够为许多购买者接受。缺点是没有功能区分,一马平川,没有特点。
二是跃层:是指室内的空间涵盖多楼层的户型,即两层或以上。这使得室内平面能够分布在不同的层次上,不同层次之间用楼梯来连接。跃层的突出之处,在于能够做明确的功能分区,把对外场所和私密的休息空间隔开,保证了房间的多种功能实现。缺点也很明显,跃层由于需要楼梯和装饰性的物品,使得面积利用率不高,所以面积不大的跃层会显得很挤,视觉上产生压迫感。
三是错层:是指室内空间不在同一个水平面上,竖向错开了一定的高度,但又远没有达到跃层那样竖向错开的高度。错层采用几级台阶实现了室内空间的功能分区。如果您将客厅、餐厅与卧室做出错层,则可以起到动静分区的效果;如果您将客厅与餐厅、卧室错层,则划分了客厅与餐厅,使室内的视觉效果十分开阔富有“柳暗花明又一村”的效果,富有动感,用几个台阶错开40至60厘米左右即可。

这是北方住宅所特有的基本属性,主要分为集体供暖和个人供暖。
(二)舒适度

建筑面积,是地产名词,与使用面积及使用率计算有直接关系。面积越大,空间利用率越高。

一般分为毛坯、简装和精装。
毛坯房意思是没有任何装修的房屋,上下左右前后面都是水泥墙,但是开发商会把以后住房必要的管道空间留出来,方便客户改装。窗户是最基本的塑窗,之后装修都要拆下来重装。屋内每一门只有门框,地面墙面做了基本处理而没有表面处理。收房时要弄清收房标准。收房以后可以按照户主的偏好进行改造。毛坯房最大的好处是价格相对较低,易于装修。然而,同