重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告.doc

重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告
重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告
重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告
重庆市北部新区
高新园人和街道Ｈ２9地块项目
可
三、项目资金筹措计划 3７
第十章 财务评价 41
一、评价前置关键数据ﻩ41
二、财务评估静态指标ﻩ42
三、财务评估动态指标ﻩ4２
四、财务评价结论ﻩ46
第十一章 不确定性分析 46
一、主要不确定性因素 ４6
二、敏感性分析ﻩ4６
三、临界点分析 ４7
四、盈亏平衡分析 47
五、土地成交价格分析ﻩ4８
第十二章　　项目风险分析及控制措施 ４9
一、风险因素识别ﻩ４9
二、风险分析ﻩ49
三、风险评估 49
四、风险对策ﻩ50
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第十三章 项目可行性研究结论与建议ﻩ51
一、项目可行性研究综合评价ﻩ51
二、项目建议ﻩ５１
第一章 项目概况
一、项目简介
项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村,目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小,土地平整，地块上有少量简易的临时用房。
地理区位图：
场地现状
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二、经济技术指标
总用地面积

容积率
3．5
建筑密度
≤3５％
绿地率
≥30％
用地性质
居住用地
三、四至关系
地块位于北部新区重庆EBD(生态商务区）,与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连,西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑(经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路,但是不靠近主干道。
周边区域现状：
ﻬ
第二章 市场环境分析
一、北部新区区域解析
1、北部新区介绍
北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连,东依长江寸滩港区，，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。
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北部新区于2００0年1２月1８日设立,２０01年4月２５日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区”再造一年重庆工业"，即北部新区加经开区、高新区在２010年实现工业总产值１500亿元（相当于２000年重庆市工业总产值）.
据了解,2０06年,北部新区生产总值（ＧDP)达到87亿元,;工业总产值从2001年的7。3亿元迅速飙升到２０06年的292亿元，增长３9倍，年均增幅达１0９％;固定资产投资总额从200１年的11亿元猛增到２006年的1６６亿元,～2０06年累计，北部新区固定资产投资总额已达到５3６亿元，其中基础设施建设投资２54亿元；，增长４１倍,年均增长率达1１1。３％.
截至２０0６年底,北部新区历年累计引进项目达到６8６个,合同投资额59８亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83%。
经过几年的开发建设,北部新区已基本形成＂3个1＂的发展格局:"１座汽车城","1个星系列百万方高新技术楼宇产业＂，”１条嘉陵江滨江景观带”,目前，北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架.
２、北部新区发展规划
北部新区规划概况：
规划性质
以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区
用地规模
规划区总用地面积1３6。60平方公里，规划城市建设用地91。７3平方公里,％
人口规模
规划人口规模为６5万人
北部新区组团规划分布: