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英伦之域　莫非王土
英国的土地产权制度

英国土地所有制很特殊。就英国法学理论而言,英国全部土地都属英王所有。
历史上1066年诺曼第人(Roman)征服英国,建立新的英王王朝之后,推行封建领主制度。英王如果B应等到A死亡后才可以进住或实际占有不动产,那么,他不是在A死亡后而是与A同时享有 estate权利。地产权所确立的原则有二:一是它依据时间和内容不同而分类;二是几个人可以同时分别或独立地拥有同一不动产。
因此,在英等的性质,均是对特定土地的利益的支配权,只是支配权的内容、时间等存在不同。可以说地产权的抽象性使地产权体系呈现“平等”特征。
相比较而言,我国法律的土地所有权是以对土地占有为直接内容的支配权,因此,不仅将所有权定位于土地上,而且使占有直接表现为所有权,离开占有就不存在所有权。所有权人与地产之间并不存在地产权这么一个抽象概念,一个人要么拥有一物,要么就没有。这种所有权观念产生了我国物权法的一个基本原则,一物一权主义。一物一权主义最主要的含义即是一个物上只能存在一个所有权。既然一物上只能存在一个所有权,且只能由所有权人拥有客体物,那么并存于该物上的权利只能是其他性质的权利,且不能拥有土地(尽管权利人占有土地)。这进一步导致我国法律中的土地使用权不是所有权客体利益的分割,而是所有权人将自己的权利暂时让渡给他人,所形成的他物权。这种土地使用权是不能与所有权相提并论的。因为,使用权被认为是所有权的派生,是所有权部分权利的让渡或让与,因而所有权总是高于被派生的权利,这些权利最终要复归于所有权人。
可以说,在我国,所有权是完全的、至高无上的,其他的物权都是所有权派生出来的、受限制的、有期限的不完全的权利,不仅在性质上不同于所有权,而且在效力上弱于所有权。因此,我国土地产权是围绕保护所有权的完整性而设计的,而不是围绕他物权成为一种可交易、可处分的权利而设计的;这种设计不是在营造多种财产权利并存体系,而是编织以所有权人为核心的所有权人与他物权人就同一物利用的权利义务关系。
总而言之,英国土地产权制度的基本属性是:以利用定归属,从归属转向利用,重视保护土地的动态利用,其保护土地权益的次序为租用保有权―自由保有权―土地所有权,即侧重保护使用土地者。因而提高了土地使用效率和经济效益,较好的实现土地的持续利用。
相对于英国以土地利用为基础的土地确权制度,我国现行的土地所有权理论的出发点是保护土地所有权的静态归属和支配,从而造成了土地动态利用的效率不佳。另一方面,我国土地不仅土地使用权权利不完整,划分得不够详细(常常受土地所有权主体干预),而且土地的归属有些还不明确,特别是农村,土地主体的纠纷至今不断。

英国土地产权制度的启示

土地从自然、无权力意识的占有状态到权力归属的界定,表明了人类对自然状态的物体加以有意识的控制,是人类社会的一大进步。不同国家的发展进程和国情不同,导致了土地确权的不同侧重。英国封建制度的历史相对较短,在资本主义市场经济的条件下,自然要求土地立法以便于土地利用与土地流转为基础。而在我国,由于经历了长达2000多年的封建土地私有制,因此在土地立法中,特别强调土地所有权的归属,却忽视了配置土地,没有让有限的资源得到合理、高效利用。





相对于英国土地确权以土地利用为准的方式,我国现行的所有权为重的土地产权制度存在的问题有:
,因而对物质利益的追求便体现为对所有权的追求。
我国土地法律赋予了土地所有权神圣不可侵犯的地位,并以它决定土地占有、使用、收益、处分的权利。因此,形成一种追求土地所有权,却并不关心土地的使用以及如何提高土地效益的习惯。尤其是农村的集体土地,一些土地权属不够明晰,土地所有者与土地使用者之间为取得土地使用权而费尽心机,导致土地权属纠纷不断。在城市,由于土地所有权主体和土地行政主体的统一性,造成了地方政府低价征地高价出让的现象,不仅侵害了被征地农民的利益,而且加大了经营土地的成本,不利于土地的集约利用。
,不同的主体实际上受到了不同的对待。
现行所有权理论遵从“一物不二主”的传统很难从价值形态上反映土地使用权的独立性。所有权作为一种所有人直接支配的权利以占有、使用、收益、处分等权能的排他性权利为界定,限制着土地所有权与使用权的进一步分离。由于土地使用常受所有权人的干涉,使得我们的土地市场中充斥了土地投资的短期行为,同时使土地流转和利用受到了种种限制。
因此,所有权主体与使用权主体,所有权主体之间都存在着不平等的地位,