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浅议小产权房
 
 
摘要：小产权房已经成为中国社会一个很有代表意义的词汇，它反映出政府、房地产开发商、购房者、农民以及农村集体组织的利益博弈。小产权房的成因有着主观与客观等多方面的原因，因它引起的法律问题已经逐渐引起人们关注就这么大的影响力，有这么多人对其趋之若鹜呢。小产权房能够在中国的房地产市场上让商品房感到压力，原因应当从市场供求关系的两个端点，即需求与供给以及中间的管理来理清：
——巨大的住房需求与巨额的购房费用。以北京为例，北京拥有人口1700万，而这还只是账面上的反映，具体数字肯定会超过这个已经十分巨大的数字。这些人口，尤其是外来定居人员和年轻一代对住房有着强烈的需求，这个巨大的需求毫无弹性可言，那么这些人就要买房。然而，现实却是房价迅速上涨，在二环内两万一平的房子算是很便宜的报价，面对这样的房价，众多工薪阶层根本无力承受。因此，巨大的需求与巨额的房价的对抗催生了小产权房这个怪胎，据统计北京市近郊的小产权房售价只有商品房的20%~50%，正是小产权房相对低廉的房价吸引了很多人的兴趣。
——二元体系下的利益博弈。房地产开发商要想开发一块土地不仅要花费建筑费用，更要支付动辄几亿、几十亿的巨额土地使用费，同时还要向官员支付大量的公关费用。这是导致房价高涨的一个原因。而小产权房大多是由村里、镇里和开发商合作，由村里出地，开发商出钱，利益均分的开发模式。开发商不需要支付巨额的土地使用费用，同时还会得到村里很好的配合，提高开发效率，小产权房销路也很好，利润有保障。开发商当然愿意参与小产权房的开发。对于村里来说，如果要让村里见到房子拿到大产权，必须首先由国家对村里的土地先行收购，再将收购来的土地通过“招、投、拍”的方式出让给开发商，在这个过程当中，巨额的土地使用出让金全都由国家收走，而真正出让土地的村集体和农民没有分得一杯羹，小产权房成为村民和村集体的第一选择也就不足为奇了。——政府对于小产权房态度暧昧。小产权房的出现时日不短，国家并没有制定出高规格的法律对其进行界定、管理，而是任由其发展，充其量最多是对某些典型地区出台
一些地区政策，国家也认识到小产权房的出现有其不染性和合理性，也是缓解住房压力的一种途径，所以在最开始几年放任其发展。但是，这几年随着商品房价格的上涨，小产权房有成大势之趋，国家意识到小产权房很可能是政府巨额的土地收入受到威胁，才开始对小产权房表露态度，但这之前已经形成的历史现实已经成为一个要首先解决的问题。
四、小产权房的法律问题
。万事万物均有对价，小产权房也不例外。小产权房之所以便宜，是因为开发商没有支付土地使用金，购房者只能拿到村或乡镇颁发的房产证。这样就会带来一系列的法律问题。北京市通州区画家村，卖房农民讨要房子得到法院支持，表明了国家在小产权房问题上的态度，即国家已经告诫大众不要购买小产权房，如果买了，一旦发生法律纠纷，国家对于买房者将不予保护。即使双方之间签订了购房合同，该合同在法律上也是无效的，买房者基于该合同的权利也无法得到保护。
。因为小产权房无法上市流通，因此购房了小产权房的购房者往往无法通过正常的渠道和方式进行房屋买卖，这使得小产权房的投资功能受到限制，一些把小产权房作为投资工具的购房者将在变现上遇到困难