5A写字楼物业管理服务标准(共16页).doc

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5A管理服务标准
六、维修保养标准
1、变压器：
（1） 每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。
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（2） 每年春季对变压器线耳和各螺丝进行检查和紧固。
（3） 每半年有载开关箱变压器油进行简化试验。
（4） 每年春季有载开关箱换油及检修。
2、高压开关柜：
（1） 每年进行两次继保整组试验，每两年进行各继电器试验。（配合试验清扫检查高压母线）
（2） 每年春季油开关换油及检修。
（3） 每年春季对手车合闸和分闸回路进行试验和检修。
（4） 每年春季检查高压PT绝缘电阻。
3、各变压器低压主开关：
（1） 每年冬季检修开关的触头和机构。
（2） 每年冬季对开关的电子保护进行一次模拟动作试验。
（3） 条件许可时，每年对分开关及其出线电缆进行检查。
4、水泵房及消防水泵：
（1） 每月检修经常使用的生活泵磁吸开关及控制回路。
（2） 每年检查水泵马达绝缘及轴承换油。
5、消防风机：
（1） 每月进行一次试机及检查。
（2） 每年春季检查绝缘、轴承、开关及控制回路。
6、防雷地网和工作地网：每年春季测试一次。
7、空调主机马达及其他电器：配合使用单位检修时一齐检修。
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七、消防系统
1必须委托具备资质的消防公司保养整个写字楼的消防系统。
2物管人员应保障每月中旬自查一次消防系统、灭火器、应急灯、疏散指示的完好情况，消防水带、喷头、消防水泵、喷淋、烟感、防排烟等的检查，自查完毕存档。
八、房屋本体维护保养的管理
　（一）、日常养护工作：
为保障业主的生命安全及财产安全，物业管理人员应对房屋本体作如下方面的日常工作：
地基：每日应检查上下水管漏、排水系统正常、防止出现不合理的荷载状况。
楼地面：防止管道漏水、堵塞，定时开放冷气，保持室内良好通风，防止受潮。
墙台面及吊顶：做好清洁工作，防止撞击，防水、防腐、防裂、防胀。
门窗：经常清洁检查，发现问题及时处理，定期更换易损部件。
在特殊环境下（如梅雨天、暴风雨等）及时关闭门窗。
（二）、房屋本体维修管理中的责任划分：
在建筑主体无渗漏、无人为损坏及验收合格投入使用的情况下，物业管理公司应协助业主在产权使用年限内之持续使用的安全性。
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在规定保修期内，由施工单位负责房屋质量保修。
保修期满后，由业主承担房屋修缮责任，并承担修缮费用。
物业协助业主进行修缮工作，费用由业主支付。
属管理不善或使用不当造成的房屋本体的损坏将由物业负责维修。对于不可抗力因素造成的损毁不予以承担责任，如：水管爆裂、暴风雨、战争等。
市政管道及处理装置、房屋进户水表的管道线、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。
九、装修、维修
为保障室内装修设施设备的正常使用，制定有效的保养计划。
物业管理处应及时发现不符合标准物件或设置，并建议业主及时更换或维修。
第二部分　室内装修环境的管理标准
写字楼外围：地面无杂物、无积水、无乱堆乱放物品、无乱贴画。
一楼大堂：
大理石地面：光洁如镜，每季度做晶面处理一次，使用美国NCL清洁剂。
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休息区：无灰尘，无污渍，烟灰盅内烟头存放量不得超过3个。
通风口、照明灯具、天花、饰物：洁净、无污渍、无尘。
垃圾桶：垃圾不能超过一半、及时更换垃圾袋，无污渍、无异味。
玻璃门：无手印和灰尘、保持光亮、干净。
墙面、台面、沙发、不锈钢器具：保持光亮整洁，无灰尘，保持空气清新，无异味。
玻璃幕墙（2米以下清洁）：每天清洁一次、洁净、无污渍。
消防楼梯：a、地面梯级