同策上海新城高行全程的的策划案201985P.ppt

同策上海新城高行全程的的策划案201985P
新城高行项目制胜关键
关键一：
区域内在售项目现实市场状况及对本项目的参考价值是什么？
关键二：
区域内主要购房客源及本项目未来目标客户可挖掘的机会点在哪里？
关键三：
7090新性解读
现状》区域竞品市场特质——总价落点
总价段
60w以下
60-70w
70-80w
80-90w
90-100w
100w以上
1R
89
13
0
0
0
0
2R
20
295
607
367
132
18
3R
3
4
4
89
341
501
4R
0
0
0
0
0
144
复式
0
0
0
0
0
101
结论点5：总价承受能力是二房去化好于三房的主要原因之一
区域两房主力总价落点在70-90万左右、三房主力总价落点在90万以上
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区域市场属性解读
现状分析结论
区域市场属性解读的机会点1：
现有区域客源结构需要调整，我们需要跳出区域现有客源结构来看本项目地块！
区域市场属性解读的机会点2：
控制总价有可能可以成为本项目未来去化的有效手段！
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区域市场属性解读
未来》外高桥新市镇规划——整体
外高桥新市镇规划东至杨高北路、南至赵家沟、西至浦东北路、北至高桥港。
目前区域内大多数在售项目都属新市镇规划范围之内。
对区域的利好：
调性高：规划中的外高桥新市镇将发展成为：外高桥功能区政治、经济、文化、信息中心；宜居宜业的新市镇典范；精致典雅的生态型国际化社区；怡情野趣的都市绿色文化乐园。
人口导入：外高桥新市镇是新规划的一片区域，分属于高桥、高东、高行三镇，， 。
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区域市场属性解读
未来》外高桥新市镇规划——本项目周边
①洲海路商务发展轴线
②张杨北路生活轴线
①
②
两大轴线：
新市镇规划范围内有洲海路商务发展轴线和张杨北路生活轴线。
本项目地块北侧直接毗邻洲海路、东侧与张样北路靠近，两大轴线发展将会对本项目产生直接有利影响。
配套建设：
本项目地块向南至五洲大道的小范围内，在未来2-3年的时间内将建成市民公园、体育中心、文化艺术中心、中小学校。
结论点1:外高桥新市镇规划从大范围和小环境上对本项目形成了有力支撑
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区域市场属性解读
未来》产业及交通规划
结论点2 ：交通格局的改变提升了本项目区位依托产业发展的能力
本项目距离
外高桥 约5KM
金桥 约6KM
陆家嘴
五角场 约6KM
五洲大道(5分钟)
翔殷路隧道
本项目东侧洲海路、杨高北路口即是6号线洲海路站。
由6号线贯穿
高行
外高桥
五角场
高行
金桥
陆家嘴
中环线
内环线
外环线
6号线
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区域市场属性解读
未来》产业经济及人口规模
结论点3 ：产业发展带来有力支撑了区域房地产市场的长远发展
产业区域
500强
企业
区内企业
从业人数
外籍工作
人员
行业
外高桥保
税区
104
170,000
8600余
物流、国际贸易、制造业
金桥
35
80000
1100
光电子、仪器、精密化工
区域
功能定位
产业
代表项目
备注
五角场
城市
副中心
商业、科技园区
万达、百联、创智天地
依托周边高校发展科技园区，商业发展可直接辐射北部上海
陆家嘴
金融中心
金融为核心的现代服务业
金贸、中银、汇丰
甲级写字楼众多，区域工作人员受教育程度高，外籍人员比例相对较高
陆家嘴
外高桥
金桥
高行
宝钢
五角场
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区域市场属性解读
未来》五角场及区域竞品趋势
五角场目前主要在售项目都集中在新江湾城板块，受规划利好影响成交价格一路上扬
＊目前新江湾城边缘区域项目的成
交价格已上升到接近10000元/平
米的水平，中心区域的合生江湾
国际公寓更是已经超过13000元/
平米并呈现继续上扬的态势。
＊06年底华润获得的新江湾城C2地
块，其成本价就高达11000-12000
元/平米。
结论点4：价格挤压为本项目导入五角场客源提供又一可能
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区域市场属性解读
未来》五角场及区域竞品趋势
区域
项目名称
后续供应量（万）
市场竞争性
北部
（近外高桥）
仁恒家园

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高桥新城
约55
★ ★
受社保案影响后续开发搁置