物业公司共用设施维护保养标准.doc

183 共用设施维护保养标准序项目维护保养内容维护保养流程维护保养实效最长周期 1 公共门窗木门窗扇检查门窗是否有倾斜、下垂,四角不成直角;门扇一角接触地面,或窗框和窗扇的接口不吻合,造成开关不灵等现象。如有则在修理时, 先将下垂的一侧太高, 使其恢复平直再在门窗扇的四角榫槽的上下口处楔入硬木楔, 挤紧即可; 若下垂严重, 这可先将门窗扇卸下找平方正,再在榫槽内加楔、挤紧,用铁三角紧固好重新安装即可; 确保门窗扇正常启闭一个月检查门窗如有平面内的纵向弯曲,关上门窗,四周仍有很大缝隙,而且宽窄不匀, 使得插销, 门锁变位, 不好使用等现象。如有这对翘曲不大严重的门窗扇, 卸下后, 平放在工作台或硬地面上, 用力将翘高的两对角压平, 此时另两对肩处会出现裂缝, 用硬木楔粘胶楔入缝内挤紧即可;如翘曲严重,则重新制作; 检查门窗扇框、扇接近地面的部分以及框与墙面接触部分和棱边的榫头木料是否有发生腐朽的现象,如有则进行更换; 检查门窗扇油漆是否有起皮、脱落现象, 如有铲除起皮的部位, 用木沙皮打光,上腻子并油漆; 检查窗扇上玻璃是否完好, 有无松动、开裂、破损现象, 如有对松动现象则进行紧固,对开裂、破损的则进行更换; 检查门窗扇上合叶是否牢固,如是合叶上的螺钉帽不平及松动引起的, 则更换合适的螺钉, 使合叶紧密相贴; 如是合叶上插销松动或合叶变形,则更换新合叶; 检查门窗扇上插销是否牢固,如有松动则进行紧固; 检查门扇上门锁是否安装牢固或开关不灵活, 如有松动现象则进行紧固,如有卡死现象则进行润滑,严重的则进行更换。钢门窗检查钢门窗是否有松动现象, 如有则应将锚固铁脚的墙体凿开, 将铁脚取出矫正, 损坏的应焊好, 并将框矫正好后, 用木楔固定, 墙洞清理干净撒水润湿后用高标号水泥砂浆吧铁脚重新锚固,并添实墙洞, 待砂浆强度达到要求后,撤去木楔,再把框与墙壁肩的缝隙修补好; 检查钢门窗是否有翘曲现象, 如有则拆除玻璃后进行矫正, 当损坏严重时,更换新扇; 检查门窗扇油漆是否有起皮、脱落现象, 如有铲除起皮的部位, 用铁 184 沙皮打光, 然后涂刷防锈漆再重新刷油漆; 若锈蚀严重时, 应进行更换; 检查钢门窗上螺钉是否有松动现象, 如有则紧固, 对无法紧固的则将螺钉退下, 用丝锥将原孔重新套钻一次, 把螺钉孔清理干净, 然后再拧上螺钉,钉帽不得突出表面,保证钢窗关闭严实; 检查钢门窗上合叶启闭是否灵活,如是合叶上插销松动或合叶变形, 则更换新合叶; 检查钢门窗扇上插销是否牢固,如有松动则进行紧固; 检查钢门扇上门锁是否安装牢固或开关不灵活, 如有松动现象则进行紧固,如有卡死现象则进行润滑,严重的则进行更换。铝合金门窗检查铝合金门窗的五金件紧固部位松动情况, 如有则对松动部位进行紧固。如为移窗, 检查启闭门窗时有无阻滞现象, 有无卡死及前后晃动情况,着重检查滑轮是否灵活如有则应更换同规格新滑轮; 检查门窗的密封材料是否有老化、脱落现象,如有脱落则重新安装, 如已经老化则进行更换; 检查铝合金表面是否有腐蚀现象, 如一般腐蚀较轻时, 应用细标号沙皮进行打磨, 然后再修补; 对于腐蚀严重而产生孔蚀现象时要拆除更换新构件; 检查窗下滑槽排水孔道被杂物堵塞, 导致滑槽内的积水不能顺畅排出, 如有应清除槽内砂浆颗粒及垃圾, 并作灌水检查, 槽内积水能顺畅排出的为合格。 2 闭门器安装螺钉检查安装螺钉是否有松动或丢失,如有则应重新紧固。确保闭门器安装牢固一周连接臂检查连接臂是否有松动,如有则应重新紧固; 确保关闭时连接臂与门框不擦碰检查连接臂是否有变形,如有则应更换; 检查连接臂是否与门体或门框擦碰,如有则应进行调整。支承导向件检查关门的缓冲效果, 如太快会引起门框松动, 如太慢则无法正常关门, 有上述情况则应对调整螺栓进行调整。通常闭门器有 2 个调速(节流阀芯) 螺钉, 上方的调节螺钉为第一段关门速度调节螺丝, 下方的调节螺丝为第 2 段(通常是 10o )关门速度调节螺丝; 确保正常关门的缓冲效果检查密封圈是否有漏油,如有磨损或老化失效则更换密封圈。 185 3 墙体砖砌体结构检查园区内所有砖砌体,表面是否存在裂缝、沉降、坍塌等现象,如有则应参照以下方案进行维护: 1. 砖砌体裂缝的修补, 一般应在裂缝稳定以后进行, 应首先查明产生裂缝的原因,否则,即使进行了修补,裂缝还会继续开展。如地基与基础需加固时应先处理地基和基础;砌体安全度不足时应先加固砌体等。 1) 水泥砂浆添缝: 用水泥砂浆嵌填已趋于稳定的最简单、经济的修补方法。操作时先用工具将缝隙清理干净, 并洒水湿润, 根据裂缝宽度不同,分别用勾缝镏子、抹子等工具将裂缝填抹严实,所用砂浆为1:3 水泥砂浆或比原砌体砂浆高一等级的混合砂浆。这种修理方法对砖砌体的美观、使用、耐久性等方面可起到一定