2019年3月17日文登同大刺绣厂地块提案.ppt

2019年3月17日文登同大刺绣厂地块提案
叁
肆
文登市场
项目分析
项目定位
规划建议
壹
贰
市场环境
房地产市场
市场总结
壹﹡文登市场
一＊市场环境
文登概况
历史文化
人口现况
交通现况
城市登市城区向东拓展，诸多政府部门东迁，该区域的发展前景较差。此板块内工厂较多、环境一般。
主要楼盘：温州商厦
西城区、温州商厦
主要楼盘分析温州商厦

范围：文化路以东、峰山公园以南，抱龙河两侧。
概况：此区域为政府规划新的行政中心（文登学公园附近）、文教中心（新一中附近）、商贸中心（义务小商品市场、新汽车站附近），政府基础配套设施比较完善。区域内有四大景观资源文登学公园、抱龙河公园、抱龙河景观带、峰山公园，片区环境在文登首屈一指，且远离工业区，非常适合居住。
主要楼盘：恒瑞水岸新城、御林华府、龙都丽景、兴业茗居、人和国际花园、海泰庄园以及未进入销售阶段的龙港外滩。
主要楼盘分析





范围：香水路以北广大城北片区。
概况：规划面积30平方公里，有各类企业190多家。目前，基础配套设施相对较差，但正在逐步完善。
主要楼盘：韩国之窗、峰山国际城
开发区房地产项目特点
市场存量巨大，竞争激烈，规划明显大于市区，但商业气氛较差，国际家居建材广场空无一人，基本成为死盘。
开发区板块主要以山景和价格为主要卖点，生活配套性差是制约销售的主要因素。
规模一般较大，在50万平方米以上项目极为常见，购房群体复杂，但以外地人和当地原住居民为主。
产品去化速度慢，街道人流量极低，居住氛围较差。

规模宏大的造城运动：大规模海景居住社区比比皆是，其中以卓达·香水海为典型代表，总规划2000万平米。
蓬勃发展的旅游地产：依托稀有海景资源，集中发展休闲、旅游地产。
房地产市场小结
：
目前文登市场主力户型为110-130平米，占总量的35%，
其次为130-150平米，占总量的28%；70-110平米户型较少，仅占总量的23%，市场竞争偏弱。
目前来看，文登市场除70平米以下小户型外其余户型销售率都在70%左右，110-150㎡左右的户型总量最大，销售良好。再次证明了文登市居民住房拥有率高，购房需求主要为升级换代、改善性购房。

商铺以50平米以下小面积为主，占到总量的54%，大型商铺较少。
目前文登房地产项目多数采用“以住带商”的销售模式，很多项目商铺未推出。
50㎡以下的商铺体量较大，销售竞争压力较大，销售率较低；50-200㎡的商铺市场 供应适中、销售情况较好；200平米以上的商业供应量较少，且市场消化率一般，这与文登市整体商业气氛一般有直接关系。
另外，文登市有不少书项目商铺以租代售，未列入此表格统计范畴。
房地产市场小结
2019年文登房地产无论从土地供给量还是商品房销售量以及商品房销售价格上都获得了长足的发展，预计2019年文登市房地产开工量、竣工量都将有进一步的增长。
较大的市场存量以及未来巨大的开工量势必带来不小的市场压力，各项目去化速度缓慢也在情理之中，加之国家房地产调控政策的不断出台，势必对相当大的外来购房客户有一定程度的限制。
尽管有诸多不利因素，但是文登市总体房地产市场还是稳步发展的，预计2019年商品房销售单价将超过4000元/平米，而去化速度慢的现状在国家调控政策加强的情况下不会明显好转。
三＊市场总结
文登市地处山东半岛，国家半岛蓝色经济区引领，经济发达，城市规模较大，但人口密度较低，居民收入较高，消费能力较强。
近几年文登市房地产市场发展较快，逐步形成市区、开发区、南海新区三大板块的区域蓝图；土地供应量和出让价格每年都有稳步的增长，另外土地出让量较大，房地产市场竞争较大。
商品房成交量、单价稳步上升，随着地价的提升以及新区市政配套的完善，未来市场价格仍将有一定的发展潜力，但存在市场饱和、去化速度较慢的问题。
随着国家对房地产行业的政策性调控不断加强，二套房限制以及外来购房者限制势必影响到文登房地产市场的发展，具体程度则要看文登市政策执行强度以及购房者对未来市场的预期。
贰﹡项目分析
地块区位
周边情况
项目sowt分析
项目投资预算表
一＊地块区位
项目地块位于香山路以东、文化路以北，峰山路以南，东靠峰山公园，临近整骨医院。
项目地块比较正规，基本成长方体结构，南北长约185米，东西跨度约255米，总占地面积为50亩。
地块西部较为平坦，东面部分由于背靠峰山，地势上呈现东高西低，存在一定的缓坡。
项目地块位于文登市老城区西北方，周边配套齐全，原为同大刺