物业管理公司运营管理方案.doc

物业管理企业
全面营运管理方案
（草案）
吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二
种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分挖掘、开拓市场，如果忽略也许没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。
再看物业企业的支出情况：
一是物业成本包含有服务人员的薪水、社会保险；物业管理地区公用部位、公用设施设施的平时维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定财产折旧等等，我在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费；
二是核算展开物业管理过程中发生的管理费用；
三是核算财务费用；
四是核算所得税。
在实际工作中我做了一些检查，并针对调查的资料进行统计、解析，得出了如下的结果：
物业企业的支出，是在规范化操作下，按照国家相关部门判定的指导价，占物业管理费的比率分别为：
人工费：40％（占物业管理费总额）；清洁：10％；工程维护、园林绿化：10%；管理成本：7％，其余及不可预计费3%，总计支出费用占到物业管理费的70％以上。那么，实际盈利值只有30%左右。
按照以上数据得出，物业企业经营是企业有发展的必要性。
１、物业市场需求需要物业从管理物业向经营物业过分
就目前的市场来看，物业企业出路是怎样从管理物业到经营物业，怎样采用其二者的最正确结合点着手，既不能全力搞其他经营，而
相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾平时作业，不搞创新而将物业企业的大好资源白白浪费。因此，正确的做法应当是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
２、经营物业的资源及管理运作
经营物业的资源管理就是策划、组织、领导及控制物业企业的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大多数：一是物质资源；二是人力资源。
在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、认真的工作，它涉及的面广、范围大，要求高于其余行业。
物质资源又可分为固定财产资源与资本资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资本的多少的区别。
物业企业的品牌、优异的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的优异关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的难得资源。
物业项目的经营管理者的目标就是要经过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营
物业大体有以下四个方面的基本管理运作：
1）、策划。策划即预先确定目标及目标，然后根据目标拟定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据物业企业的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，拟定可行性方案。
2）、组织。组织是指充分利用物业项目中一切可利用资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用物业企业中各个职能单位，每项设施，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。
3）、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工恩赐指导和监察，以保证获得最高和最正确的工作效率及经济收益。
4）、控制。控制即监察和检查计划的履行情况和目标的实现程度。如成本控制、财务控制、质量控制。
所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在平时管理中不是矛盾的而是相辅相成的。
五、写字楼经营管理方案
作为商务写字楼的经营者，盈利是物业经营管理的目的，是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为写字楼的经营管理和服务——物业企业，在工作中要着重把握两个方面：
1、在保证服务质量的前提下，科学合理地增加经营收入以及控
制物业营运成本。
一定程度上，写字楼租金水平决定出租率的高低，而出租率的高低是经营效益的详细体现。结合同类物业的市场供求状况、地理地址、建筑种类、结构状况、设施设施情况、交通情况等因素，写字楼物业
升值空间较大。合理拟定商业租金价位，引进有一定的商业信誉商户，以带动整幢大厦的商务氛围。
物业经营成本