仙林宝华地块投资分析(定稿)[39p].doc

仙林宝华地块投资分析(定稿)[39p].doc宝华地块投资分析报告南京尊地房地产营销顾问有限公司 2007 年8月8日报告总体结论 1 、报告说明本报告中投资估算采用假设开发法,依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为 2007 年8 月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点, 供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 2 、总体评价句容宝华得天独厚的区位优势,良好的自然生态环境,城市综合配套功能进一步加强,各项社会事业协调发展,将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力,以及“江苏高成”优良的品牌资源,本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析,我们得出以下总体结论性意见供委托方参考: A、本项目用地区位理想,有相当的发展潜力,适合开发大型项目。 B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。 C、本项目在技术上和财务上是可行的,并具有良好的投资价值和相当的收益回报。 3 、技术经济指标主要经济技术指标项目总计数量比例占地面积(亩) 700 亩其中:一期 240 亩 34% 二期 244 亩 35% 三期 216 亩 31% 总建筑面积( m2) 466620 ㎡容积率: 1 住宅( m2) 419958 其中:花园洋房 52% 联体别墅 28% 独体别墅 46662 10% 商业及公共配套( m2) 46662 10% 商业及公共配套包括: 售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑◆项目总占地面积: 700 亩,分三期开发,其中一期 240 亩,二期 244 亩,三期 216 亩。◆容积率:1◆建筑密度: 22% ◆绿化率: %◆车位比例: 1:1 ◆项目开发周期: 4年◆开发总成本: 亿元◆每平方米单位成本: 3297 元/ 平方米◆项目销售收入: 保守估计: 万元一般估计: 万元乐观估计: 万元◆总投资利润率: 保守估计: % 一般估计: % 乐观估计: % 4 、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力, 适合开发大型住宅项目, 并有较好的宏观利好前景, 具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险, 建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度, 该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金,合理利用自有资金,同时,应适时加大广告宣传力度,优化工程设计,在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制,力争在 2008 年上半年开工建设。目录前言:研究结论一、项目介绍二、宏观社会经济环境研究三、项目区位环境分析四、目标客户群拓展建议五、项目建议六、项目投资估算及资金筹措计划七、财务分析及财务评价八、项目综合经济评价与建议结束语:有关说明及建议第一章项目介绍一、项目背景及地块现状 1 、项目背景 A、宝华镇位于句容市西北部, 西距南京 23 公里, 东至镇江 35 公里,南至句容市区 30 公里,北至长江龙潭港 6 公里, 312 国道、 337 省道、沪宁铁路穿境而过 B、宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园,生态完好,环境优美,地理位置优越,文化底蕴深厚。 C、政府计划结合宝华镇独特的景观文化资源,学习边城镇发展规划,同时利用与汤山镇、与南京接壤的地理位置,大力发展地区度假休闲型房地产业, 在未来的几年内,合理发掘出宝华山及附近的地块,打造出一块南京及周边城市高端人群的养生休闲的生活胜地。 D、南京汤山镇由于其独特的温泉资源, 使其成为一个全国知名的旅游胜地。随着旅游业的不断发展, 带动了地区房地产业的发展兴旺。近几年, 随着东湖丽岛、城开汤山公馆等高端项目的开发,其也成为了南京乃至周边都比较有名气的养生休闲居所,吸引着来自城市中的高端人群在此购置第二居所。 E、仙林新市区,南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河,规划总用地面积 80 平方公里。是南京总体规划确定的“一城三区”之一,是以发展教育和高新技术产业为主的新市区,是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。 F、宝华镇加快推进仙林大道、自来水、天然气建设步伐,确保年内实现与南京的无缝对接。尽快打通贯穿南北交通的南北通路。 G、宝华镇中的房产大部分都规划在仙林板块中。 2 、宝华镇与周边城镇的关系 A 、宝华镇与南京的关系:宝华镇属于南京都市圈, 到南京 CBD 中心大概 1 小时车程 B 、宝华镇与仙林的关系:宝华镇在仙林规划圈内 C 、宝华镇与汤山的关系:宝华镇距离汤