江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案-80PPT课件.ppt

百马顾问 ◎ 盐城滨海项目 ◎ 全程服务
滨海真正的商业中心
目 录
市场现状分析
项目定位
项目规划布局、业态组合
百马商业资源整合(部分)
市场现状分析
1、地标性城市综合商业中心；
2、中高档精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时尚餐饮等设施；
★ 4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐；
★ 1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局；
★ 时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地标性的精品城市综合商业中心；
★ 采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而店、街、广场又相互结合的新型商业模式。
定位诠释
市场定位
—— 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会务等功能于一体。
—— 辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、射阳等区域的城市综合商业中心。
市场定位诠释 —— 用战略眼光做市场定位
“欧堡利亚”位处滨海政务中心区域，享有得天独厚的地理位置优势和综合交通优势，未来发展潜力巨大。
建筑总面积近11万平方米，集五星级酒店、购物、休闲娱乐、美食餐饮于一体，真正满足于现代品质生活的要求，加上其优越的位置，对滨海城区等周边城区的商业辐射力，以及对盐城北部和邻近县城（响水、射阳等）的商业辐射力，“欧堡利亚”势必将成为滨海标志性的精品城市综合商业中心。
品牌定位
滨海特色餐饮聚集地
时尚休闲娱乐中心
滨海唯一的五星级酒店
中高档精品购物中心
“欧堡利亚”
品牌定位——
差异化战略
特色化战略
招商策略
——商业地产的开发，招商先行
实施“以外带内，以大打小”的整体招商战略，即引进知名的有实力的品牌商家入驻，整合滨海优势商业品牌，其他小规模商家跟进的模式。
1、以“五星级酒店”为高档次标杆，以“精品百货、大型超市”为商业主力店，以时尚休闲特色类餐饮为业态组合互动，进行招商组合及商业运营。
2、打造滨海标志性的精品购物休闲场所。
3、整合当地特色餐饮及知名品牌连锁餐饮，形成集群效应，吸引对区域内人群。
4、整合经济型酒店作为五星级酒店的有力补充；整合中档百货商业作为精品百货的有力补充。
商业运营管理模式
—— 商业运营是商业地产开发的核心
1、由上海百马进行“滨海·欧堡利亚”的商业运营管理：统一规划、统一定位、统一招商、统一运营。
2、通过百马团队的整体商业运营，提高项目整体档次和影响力，提升项目辐射力，对商业及时调整，优化品牌，提升品牌价值，细分市场，拉开与其它商业广场的距离和档次，错位经营。
定位延展、业态组合
整体功能
五星级大酒店
高档休闲餐饮中心
精品百货、特色餐饮、快捷酒店等
大型超市、精品生活馆
整体功能规划
欧堡利亚商业中心内有高档的五星级酒店，根据滨海县目前的消费水平，必须有一部分中档商业进驻，在项目内所以在“业态布局”和“人流引导”方面，必须考虑整体的协调性，有以下业态分布建议。
人流量由多到少
消费档次由高档到中档
整体业态布局
1-4、经济型快捷酒店
精品百货、电器、娱乐
地方老字号特色餐饮
5、1层品牌连锁店、家居精品店、服饰等，预留超市入口
2-3层，大型超市
4-5层，大型家居生活馆
1
2
3
4
5
6
7
6、1层，特色轻餐、咖啡馆等
2层，平价海鲜酒楼
3层，大型主题餐饮
4-5层，量贩式KTV，夜总会
整体广场及商业入口
大型市民广场
五星级酒店广场
a
b
c
a 经济型酒店入口
b 精品百货入口
c 大型超市、家居生活馆北部入口及广场
引入五星级酒店管理公司，打造滨海的酒店标杆。
五星级酒店
商业B栋
B栋商业东半部分，每层约2200平米，其商业业态需要与五星级酒店相配合。
建议1-2层，引入平价海鲜酒楼、特色轻餐、咖啡馆等；
3层引入大型主题餐饮；
4-5层引入高档休闲娱乐场所，KTV等。
B栋商业西半部份：
建议1层引入麦当劳、肯德基等连锁餐饮；预留部分作为超市入口，
2-3层引入大型超市；4-5层引入大型综合家居生活馆；如果层高允许，顶层可引入电影院线。
1层和中间裙楼的1、2层引入精品购物（如家居生活专卖、时尚服饰、饰品等）、特色餐饮、快餐等。
商业B栋-1层
1、大型超市入口（700-800㎡，加上2-3层，共约7500㎡）
例如：华联吉买盛。
2、精品购物、品牌连锁餐饮、品牌家居用品（4500㎡）
例如：肯德基、麦当劳、时尚服饰等
3、商务轻餐、咖啡厅等（2200㎡）例如：星巴克等
4、二层餐饮