房地产操盘实战攻略培训.ppt

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厦门市新景祥房地产策划代理有限公司
决胜之道
——房地产操盘实战攻略
二00八年三月
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秦 刚 资深房地产营销专家
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产品总体选择
户型配比
面积设置
户型设计注意点
…………
各产品市场表现分析
未来客群偏好分析
户型定位
锁定购房阶层
Part 1 市场调研
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依据一：近三个月项目所在区商品房住宅均价；
依据二：项目所在区各项目销售情况：销售价格、销 售状况及原因；
依据三：市场比较法：选取项目3－5个
依据四：问卷调查法
依据五：成本定价法
依据六：
…………
项目现可售均价
未来价格涨/跌幅预测
预测本案未来市场价格
锁定购房阶层
Part 1 市场调研
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依据一：项目销售期的市场竞争环境
◎全市房地产市场未来竞争环境
◎项目所在区域的竞争环境
◎项目所在板块的竞争环境
◎与本案同类产品的竞争环境
依据二：未来价格总体走势判断
促进上涨因素分析
宏观经济
区域经济
城市化进程
购买力
消费者预期
城市建设
土地、建安成本
…………
抑制价格上涨分析
政策调控
市场供给增加
消费者/开发商预期
…………
依据三：本案未来销售价格涨/跌幅
◎线性回归法预测未来涨/跌幅;
◎近几年全市房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;
◎近几年项目所在区房价的平均涨幅预测未来涨/跌幅;
项目现可售均价
未来价格涨/跌幅预测
预测本案未来市场价格
锁定购房阶层
Part 1 市场调研
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本案未来市场价格=
项目现可售均价×房价未来涨/跌幅
项目现可售均价
未来价格涨/跌幅预测
预测本案未来市场价格
锁定购房阶层
Part 1 市场调研
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依据一：总体经济环境
政策方面
城市规划
城市发展
…………
依据二：城市重点项目建设进度
依据三：未来市场竞争环境分析
依据四：未来需求量预测
依据五：
…………
推盘时序分析依据
开发时序建议
锁定购房阶层
Part 1 市场调研
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1、开发秩序安排
2、开发时间安排
3、开发量的进度安排
推盘时序分析依据
开发时序建议
锁定购房阶层
Part 1 市场调研
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谋略篇之二
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Part 2 战略定位及形象定位
战略定位
及
形象定位
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定位是对项目在市场营销中的战略、策略、战术等一系列概念问题的明确界定。战略定位是突出一个项目最典型、最主要、最关键的特征或核心，是从宏观、整体来把握项目发展的策略，从理念切入，以对大势的把握和相关资源的整合利用来提出项目的整体发展思路，定位以唯一性、排他性、权威性为基本原则。
何谓战略定位
Part 2 战略定位及形象定位
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战略定位方法
大势把握—出思路
理念创新—出定位
策略设计—出方案
资源整合—出平台
在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。
思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。
量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。
帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。
；香河战略定位报告（08-1-13）.ppt
Part 2 战略定位及形象定位