自动售货机市场浅析.ppt

最常在哪里购买小商品？
%
是否经常使用自动售货机？
如果在商场、校园或宾馆等地看到自动售卖机是否会购买？
您认为自动售卖机的好处是？
您知道的自动售卖机的场所有？
总 结
优势市场分析
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
（一）基本内容
+
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法
第二步
区域经济环境和市场分析
（二）基本资料的获得
区域经济环境分析
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额
2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金
3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量
4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量
5、房地产景气指数、价格指数
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴
土地、规划部门的政府官员访谈
规划、房地产等专业人士访谈
房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法
第二步
区域经济环境和市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
人均GDP与房地产发展关系
GDP增速与房地产发展关系
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP
（美元）
800～3000
3000～4000
4000～8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主，数量与质量并重
平稳发展，以质量为主，数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法
异常
基本正常
正常运行
基本正常
异常
房地产开发投资额增幅
<-5%
-5%~5%
5%~15%
15%~255
>25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求
房地产开发投资/GDP
<
-
-
-
>
反映房地产投资规模的基础指标，-
房地产开发投资
/固定资产投资
<15
15~22
22~30
30~37
>37
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
销售面积/
竣工面积
<
~
~
~
>
反映商品房供求是否平衡的指标
商品房销售额/
房地产投资额
<
~
~
~
>
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
房地产市场预警预报指标体系
第二步
区域经济环境和市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法
第二步
区域经济环境和市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
消费类型
恩格尔系数
住房消费占总消费性支出的比重（%）
恩格尔系数
住房消费占总消费支出的比重（%）
温饱型
—

—

—

小康型
—

—

—

富裕型
—
20—30
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
与下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低
北京
上海
天津
重庆
成都
武汉
西安
人均可支配收入 （元）
13882
14867
10313
8094
9641
8524
7748
较上年增速
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