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资产评估报告书目录
声明 2
资产评估报告书摘要 3
资产评估报告书 5
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 5
二、评估目的 5
三、评估对象和评估范围 5
四、价值类型及其定义 6
五、评估基准日告如下：
委托方、产权持有者
委托方:铁岭市中级人民法院。
产权持有人:方嘉林 。
除国家法律、法规另有规定外，凡是本次委托书中没有约定的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的：拟作司法执行财产处置参考价。本次评估人民法院为资产拟作司法执行财产处置参考价估价这一经济行为提供价格参考。
三、评估对象和评估范围：
纳入本次的评估对象为单项资产价值。
评估范围为拟作司法执行财产处置参考价资产而涉及的委托人提供的商业服务用房1处，。
2、具体评估对象及资产类型：方嘉林房屋，位于调兵山市。该房屋位于调兵山市三区市场商住楼南19号。，商业服务用房。1楼，楼下为三区农贸市场。
3、委托评估资产的实物状况
现用于派特生物。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型
本次评估采用在持续使用前提下的市场价值作为选定的价值类型。
（二）价值类型定义
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续使用在本报告中是指被评估资产会按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
（三）选择价值类型的理由。
采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
（一）按现场勘查日期确定本次评估的基准日为2021年4月7日。
（二）评估基准日的确定，是委托方、产权持有者根据以下具体情况确定的：
1．评估基准日与评估日期较接近，增加市场价格的询价和资信调查的准确度、透明度。
2．本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的。
（三）本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
所选定的评估基准日临近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同受到实质性的影响。
六、评估依据
在本次资产评估工作中，我们主要所遵循的国家、地方政府有关部门的法律、法规以及在评估工作中参考的文件、资料主要有：
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》2016年12月1日施行。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》及当地制定的实施办法和其他有关规定；
3、参照《房地产估价规范》GB-T50291-1999；
4、《城市房地产抵押管理办法》中华人民共和国建设部令第98号；
5、国家及政府有关部门颁布的其它法律、法规、文件和规定。
（二）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》财资【2017】43号；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》中评协【2017】30号；
3、《资产评估执业准则—资产评估报告》中评协【2017】32号；
《资产评估执业准则—法律权属指导意见》中评协【2017】47号；《资产评估执业准则—资产评估程序》中评协【2017】31号；《资产评估执业准则—委托合同》中评协【2017】33号；《资产评估执业准则—资产评估档案》中评协【2017】34号；
4、《资产评估执业准则—不动产》中评协【2017】38号；
（三）权属依据
房屋所有权证。
（四）取价依据
1、资产评估常用数据及参数手册。
2、本所评估人员收集到的与评估有关的其他资料。
七、 评估方法
注册资产评估师执行不动产评估业务应当根据评估对象特点、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法。
（一）评估方法的适用性分析
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。
评估对象为房屋，所在区域房地产市场活跃，同一供求圈内与评估对象类似的房地产交易案例很多，适宜选用市场法，故