我国房价持续上涨原因分析.doc

我 提要本文针对目前我国房价不断上涨的问题,从全球房价上涨趋势、房价上涨的内在原因以及外在原因三个方面分析我国房价持续上涨的原因,指出政府应采取适当措施正确引导房地产发展,避免房价上涨过快带来的负面影来分析造成我国房价上涨的内在原因。
(一)需求方面,主要是城市化进程的加速以及人民生活水平的提高,造成对住房旺盛的需求。%,%,平均每年新增城镇人口2100万人。,一年需要新增城镇住房5亿平方米以上。当然,大量农民进城不可能马上购房,但是总有一部分人要购房,不管是购房还是租房,都会占用一定数量的城镇住房。虽然这种占用可能达不到现有城镇人均住房面积的水平,但即使折半计算,每年因城镇化的加速,。
随着人民收入的提高,居民的住房条件也在不断改善。,,按2005年末城镇人口除去当年新增人口计算,因居民住房条件的改善每年也需要新增住房5亿多平方米。
上述两个因素相加,。此外,城镇大规模基本建设所导致的拆迁、危旧房改造等,也需要相应住房。
(二)供给方面,主要考察的是土地、资金、建设成本、税费以及合理的利润率等。从2004年开始实施的紧缩的宏观经济政策和土地供给的制约性政策,限制了房地产的供应量,加剧了房地产供需缺口,促使房价上升。另一方面,从2003年下半年开始,国家控制拆迁规模,存量开发用地不断减少,房屋总量供应不足。,与旺盛的需求相比,明显供不应求。
随着我国经济的快速发展,建设成本不断提高,也推进了房价的上涨。近年来,居民消费价格指数稍微偏高,建材、钢铁、砂石、金属材料等价格就不断上涨,并且随着国家环保力度的不断加大,水泥、钢材等高污染企业的治理成本提高,其涨价效应必然会传递到房地产的成本中,开发商的利益导向使得房价随着成本也不断提高。税收方面,国家出台的措施有交易税和出售房屋所得税两项,但在实际的买卖与征税过程中,交易税大部分甚至几乎全部转移给了买方,所得税也部分转嫁给了买方,结果都实质性地提高了房价,增加了买方的负担。
由于供给弹性较小,而且供给方面的成本对房价的上涨也存在很大的压力,因此面对旺盛的需求,这种不平衡的差距会逐渐加大,造成价格持续上涨。
(三)供求结构不合理。目前,我国有94%的住房开发定性为“商品房”,“经济适用房”只占6%,但其性质却是微利的“商品房”,而廉租房则不足1%。开发商为追求高额利润,偏重于高档住宅和别墅的开发,而价格比较适中的普通住宅,如经济适用房、廉价房则供应偏少,导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的比例不协调,使得整体的房价偏高。

四、房价上涨外在因素分析

通过上面的分析,可以看出我国近年来房价持续上涨主要来自于市场的旺盛需求,以及供给结构的失衡所造成的大面积、高档住房对房价的拉升。然而,实际中还有一些外部因素在刺激着房价的不断上升,这些外部因素最终也会通