运营移交方案.docx

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项目运营管理方案
1、运营管理概述
本项目的运营工作,从项目建设中期,就开始组建前期策划工作组,主要组织编制运营管理的各类文件与运营方案,报梁山县有关主管部门批准或备案。在项目建设末期开始进行运营筹备阶段,选聘管理人员、、向业户索要劳务费或徇私舞弊,一经发现严肃处理。同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额。
、保安管理
基本要求
(１）保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读快报、做与保安服务无关的事。
(2）值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。
（3）业户需要帮助时,应主动及时提供服务,对业户及访客的询问应热情接待。
(4)为保障业户、访客的人身、财产及厂房物业的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作,尽到管理人的义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应,果断作出适当处置,即时报告上级，并做好记录。
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、保洁管理
(１)保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄。
（２)为管理区域内提供一个清洁、舒适的工作和生活环境。
(3)操作规范化、管理科学化。
(４)适时、及时、准时进行保洁服务。
（５)爱护物业各项设施及财物。
(6)及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放。
（7)节约用电、用水。
(８）遵守安全条例和操作程序。
（９)作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原貌。
(10)文明、有序作业,最大限度地减少对周围环境和生活区、工作区的影响。
在小区内统一、合理设置垃圾桶(或建造垃圾收集房),实行垃圾袋装化,统一清运。小区实行8小时保洁制度。
(1)［道路]
目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。 　 每天巡回保洁
人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。 　 　每天巡回保洁
（2)[绿化带]
花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。
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　 　　 　　 　 　　　　 　　 　　　 　　 　 每天巡回保洁
(3）［垃圾处理]
垃圾桶周围墙壁面无污迹、粘附物。 　　　 　 　　 　每天1次保洁
垃圾桶表面无积灰、污迹,冲洗空桶内壁无异味。　 　每天1次保洁
垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢,盖好垃圾桶盖。 　 每天1次保洁
在垃圾桶周围5米内进行消毒、灭虫。　 　 　 　 不定期保洁
(４）[照明设施]
灯杆无脏污、粘附物。 　 　 　　　　 　每周1次保洁
(5)[保安岗亭]
室内地面干净无杂物。　 　 　 　 　　 　 　 　　 每天２次保洁
墙面四周无污物迹,顶部无蜘蛛网。 　　　 　　 　 每月1次保洁
岗亭外面无积灰。 　 　 　 　　 　 　　 　 每周１次保洁
（6)［排水沟]
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目视干净无杂草、杂物。 　 　 　 　　　 　　　　　　 　每周1次保洁
排水畅通无堵塞、积水。 　 　 　 　　 　 　 　 每周1次保洁
（7）[外墙］
外立面二米以下无污垢。 　 　　 　 　 每天1次保洁
建筑物外立面按委托合同要求清洗。 　 　
(1）员工自查:每个员工根据有关工作的规程,对自己负责分管区域的保洁项目进行自查，及时发现问题、解决问题,并做好记录。
(2)物业经理巡查:物业经理应把巡回检查作为自己的主要工作,对管理区域所有保洁部位、项目进行巡回检查,每天不得少两次,并做好纪录。
、维修管理
(１)屋面检修,雨水管疏通 　 　　　 　 　 　 每季度
(２）雨污水管道清淤、疏通 　 　　　 　 　 　 　　　　 每年
（3)水箱、阀门清洗检修保养 　　 　 　 　 　 　　 每半年
(4)各类进出水管的防冻、检修工作 　 　 　 每年
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(5)化粪池清坑 　　 　 　 　 　 　 　 　 每年
(6)消防设施检修 　 　　 　　　　 　　 　 　 　　　每季度
编制各种大(中)修计划：
(1)屋面防水修理工程
(2)标房外墙粉刷工程
(3）栏杆(围墙)油漆工程
(4)单（双)跨厂房屋面雨水沟、维修更换