创意策划方案 上海高档住宅全程策划案及会所设计思路.ppt

策划必备.《策划大全》 Q234777305
Contents
项目分析
销售时机与条件篇
产品研究篇
项目地块研究篇
客户分析篇
宏观市场分析篇
项目总体定位篇
策划必备.《策划大全》 w未来规划、功能定位明显
世博概念、区域功能明确
升值空间
具有稀缺性资源特点条件
具备形成稀缺性资源条件
可比度较高
具有一定差距
差距明显、可比度低
具有完全可复制条件甚至超越
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房型配比：
主力房型段
主力房型段分布：
主力面积段
所在比例
主力面积段合计比例
三房
%
%
四房
%
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总结：
从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。
同时应当看到，本区域与其他板块相比，特征并不突出，优势并不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自身的优越性。
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反思一：过多透支滨江概念；
反思二：各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决；
反思三：楼盘普遍注重外部江景，弱化了内部景观设计；
反思四：注重室内独立空间，而忽视公共共享空间；
反思五：急功近利忽视建筑细节美化；
反思六：各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新；
反思七：忽视装修质量控制，导致“精装修”徒有虚名。
5、现有滨江楼盘“七大反思”——
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项目地块研究篇
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优势（S）：
地理优势明显，位于泛陆家嘴CBD板块
拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源
邻世博会景观区域，为楼盘景观绵上添花
区域内高端人口比例较大，消费力、购买力强
区域板块内没有大量新增供应量
滨江地区作为上海高档楼盘的领头羊的价值已广为市场认同
劣势（W）：
临码头，存在噪声、扬尘及视觉污染
地块较小，产品规划受限，且商用、住宅物业混合，档次不易提升
项目周边改造速度慢，对销售帮助作用有限
开发商品牌优势不明显
塘桥地区并非传统意义的豪宅区，缺乏历史人文底蕴，不利于打造豪宅
机会(O)：
项目所处区域规划利好（景观、配套、交通等）
上海世博会的大势拉动
滨江板块高档社区发展迅速，日趋成熟
中国金融市场不完善，投资渠道少，房地产市场仍是投资者看好的投资平台
以上海为核心的长三角经济圈经济实力日渐雄厚，上海在中国城市中的龙头地位无庸置疑
威胁(T)：
宏观调控导致滨江概念楼盘整体下跌
居住型别墅成为市场宠儿，分流部分目标客户
区域楼盘同质化强，次新房供给量大
区域板块内同质楼盘的销售状况并不十分理想
项目SWOT分析
策划必备.《策划大全》 Q234777305
优势(S)
劣势(W)
地理优势明显，位于泛陆家嘴CBD板块
拥有外滩及黄浦江稀缺景观资源
邻世博会景观区域，为楼盘景观绵上添花
区域内高端人口比例较大，消费力、购买力强
区域板块内没有大量新增供应量
滨江地区作为高档楼盘的领头羊的价值已为市场认同
临码头，存在噪声、扬尘及视觉污染
地块较小，产品规划受限，且商用、住宅物业混合，档次不易提升
项目周边改造速度慢，对销售帮助作用有限
开发商品牌优势不明显
塘桥地区并非传统意义的豪宅区，缺乏历史人文底蕴，不利于打造豪宅
机会（O）
SO战略
(发挥优势利用机会)
WO战略
(利用机会克服劣势)
项目所处区域规划利好
上海世博会的大势拉动
滨江板块高档社区发展迅速，日趋成熟
中国金融市场不完善，投资渠道少，房地产市场仍是投资者看好的投资平台
上海宏观经济形式利好
整合资源优势，坚持高档精品战略
利用稀缺的滨江概念用地，打造品质优良的产品，实现高销售率、高收益
坚持品牌优势，开发特色酒店物业
扩大营销推广的范围，拓宽目标客户群
通过城市规划，完善各项配套，在不久的将来即可弥补当前配套及交通之不足
坚持产品优化设计，并借用物业管理和酒店商业配套品牌，打造滨江品牌高档社区；
通过小区景观规划，如密植竹林等方法，减弱不同类