向明苑三期项目策划推广方案.docx

向明苑三期工程筹划推广方案
既然“向明苑〞是沙头第一个在售商品房的地产工程，我们更应该把“向明苑〞做成沙头最好的人居示范小区，让“向明苑〞成为沙头地产的一面旗帜。   
    那么，对于“向明苑〞三期工程的筹划推广，我们必须承前启区域板块竞争分析
•可能构成竞争的楼盘分析
阳光海岸花园
地  址：南海九江镇江滨路
开发商：南海九江长信房地产
开发规模：小区占地5万平方米，总建筑面积10万平方米，由近二十栋多层与小高层组成，总户数达1000多户
销售均价：多层1700元/㎡，小高层：2200元/㎡
客户群：以九江、沙头及周边镇区的中高端客户为主
洛浦园
地 址：南海区九江镇洛浦大道旁
开展商：佛山市南海区房地产总公司九江分公司
规 模：工程由九个单体多层工程沿洛浦大道两旁组合而成，总户数约400户。
售 价：1500——1800元/㎡
客户群：九江本地中低端客户为主
聚豪花苑
地  址：位于西樵环山大道樵晖新城内
开展商：佛山市南海聚英豪园房地产开发
规  模：占地200多亩，方案分四期开发，一、二期共计500多户，规划入住总户数为1000多户
销售均价：1700元－1800元/ ㎡
客户群：以西樵、南庄、沙头的中低端客户为主
四季康城
地  址：四季康城位于南海西樵樵高路旁
开发商：南海绿樵花城房地产开发
规  模：占地面积8万平方米，总建筑面积约18万平方米，由6~7层的多层和9~13层的高层住宅组成，整个工程总建筑面积到达15万平方米，分二期开发，其中二期有500多套单位，总户数达1100多户。
 
销售均价：多层2300元/㎡，电梯房2700元/㎡
客户群：以西樵、南庄及周边镇区的中端客户为主
 
碧玉豪庭
地  址：位于南海区西樵江浦路
开发商：佛山市南海碧玉房地产开发
规  模：，总建筑面积12万平方米，由80栋法式风情多层洋房组成，工程分四期开发，规划户数约为1000户。
销售均价：3400元/㎡
客户群：西樵、南庄及周边镇区的中高端客户为主
小结：
    沙头的房地产市场目前正是一块待开发的处女地，而周边相邻镇区西樵、九江及顺德的龙江的房地产却得到了飞速的开展，产品的档次及售价也在逐步升级，出现了一批高素质的规模大盘，如：西樵的江滨花园、四季康城、碧玉豪庭、樵晖新城，九江的阳光海岸花园、洛浦园，顺德龙江的龙湾豪庭、文华花园、恒捷·雍翠华府、圣淘湾等。
    而沙头的市场的空白点及周边镇区对房地产业的带动，在为本工程带来开展机遇的同时又为本工程的开展提出更高的要求。
•当地居民的消费力分析
    沙头辖区内有企业348家，形成了装饰板材、包装印刷、床上用品、服装、五金制品五大支柱行业。、高威彩印等一批骨干企业。
    沙头与龙江、九江合并为龙江、九江、沙头组团，规划开展为佛山市南部重要的交通枢纽，区域性专业市场和物流基地，重要的制造业基地之一。 05年生产总值51亿元，%,农村人均总收入8582元,同比增长5%。
    2005年，南海区金融机构各项存款余额预计达1170亿元，其中，城乡居民储蓄存款余额825亿元，增长15%，；预计城镇居民可支配收入18217元，%；农民人均纯收入8743元，增长5%。另据统计2005年南海区社会消费品零售总额预计达210亿元，增幅15%。在1~11月份，全社会商品销售总额达353亿元。据调查得知，沙头居民的汽车拥有量排在南海的前列，70%的本地居民家庭拥有小汽车。
四、工程自身状态分析
1、工程概况
•工程的前期状况
    工程是向明苑后续开发行为，早期由政府为补偿集资费用而统一兴建，经过几年的建设，现时住宅约有160户业主入住，及已购入别墅地的业主也加紧建造。
    向明苑是沙头第一个且目前唯一一个在售商品房的地产工程，小区以环境怡人、空气清新、治安管理较好赢得市民的口碑；但由于自身配套不完善、物业管理水平不高令业主颇有微词。
•周边的交通情况
    沙头位于佛山市南海区南部，东依西樵、南靠九江及西连顺德区龙江镇，地理位置得天独厚，交通四通八达，紧邻佛开高速公路出口及325国道；北江支流贯穿全区，并设有大型货运码头；沙龙公路、九樵公路贯穿本镇，构成沙头镇纵横交错的水陆交通网络。
2、工程SOWT分析
•优势
-临近北江，得天独厚的自然环境。
-工程位处旧城