合肥临泉路商业项目定位报告.docx

临泉路工程商业定位分析报告
前言：
本报告主要目的在于通过对合肥整体商业市场及区域市场分析，明确xx公司临泉路工程3万平方米商业工程定位，确保工程的顺利开发。
提纲
第一局部、合肥宏观市场研究
第二局部、合肥商业市场研究资总额：，同比去年增长：%；其中房屋施工面积、竣工面积、%、%%；
合肥房价逆势而上，房屋空置率持续下降；同比08年合肥楼市依旧稳中有升，目前合肥市场成交单价为：4011元∕㎡，%，且未来一段时期内单价仍具备一定的上扬空间；
实力开发商纷纷落户合肥，近期市场成交单价上扬趋势较为明显；从近段时期内合肥成交单价可以看出，目前合肥成交单价亦存在一定幅度提升，但较07年下半年单价疯狂态势，其更趋于理性回归；
市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小；这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在逐步扩大对全市销售格局的改变；
同比销售涨幅不高，且局部地区的销售已经开始萎缩；高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提升很大；
市场同比成交单价上升趋势明显，且单价上升幅度仍逐渐拉大；
整体趋于市场成交单价较去年上升幅度大，%；
图表分析可以看出：短期内合肥楼市单价仍具备一定的弹性上扬空间；
结论：市场成交单价稳健上升，短期内市场成交单价仍呈现上扬趋势；但较去年更趋于理性回归，增幅空间相对减弱；
ⅱ、城市开展方向
合肥各区域版块
土地供给中心逐渐南移，滨湖新区、科技示范基地已逐渐成为合肥主流开展方向；
城市重点开展区域：
近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地「包括高新技术开发区、蜀山经济开发区」、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区；
结论：土地供给中心逐渐南移，西南组团一度成为合肥楼市的主力供给区，下半年亦将是合肥楼市的主力供给方向；
各区供给量明晰：
高新、经开、政务三开发区供给量同比下降，同比销售量下降，但销售均价同比上涨明显；三区销售目前是一个缓冲期，舒适的生活环境仍会带动销售提升，但短期内不会出现太大提升；
蜀山、包河继续强劲上市。地段优势日益凸显；片区化的销售集中性是两区销售持续的根本性成因；
ⅲ、同比新增套数、面积解析
　∕
新增套数
新增面积﹛万㎡﹜
08年
07年
同比
08年
07年
同比
蜀山区
4880
3613
%


%
庐阳区
4243
4290
-%


-%
包河区
9711
4274
%


%
瑶海区
2813
2359
%


%
高新区
1197
1355
-%


-%
经开区
3310
4838
-%


-%
政务区
1641
2119
-%


-%
新站区
4689
3566
%


-%
滨湖区
1254
∕
∕

∕
∕
【新站区】 截止08年1—6月份，%，%；
【庐阳区】 截止08年1—6月份，%，%；
【包河区】 截止08年1—6月份，%，%；
【瑶海区】 截止08年1—6月份，%，%；
【蜀山区】截止08年1—6月份，%，%；
ⅳ、合肥楼市未来政策调控特点
面对合肥楼市，政府依旧会稳固07年的调控成果，无论是行政、税收、信贷还是保障房建设，都将会有持续的调控力度
。故而，08年的市场，土地、开发商、二三级市场交易都会愈发标准化，刚性需求将会是市场的主要支撑。 我们认为，2021年后期及09年合肥市场将呈现如下特点：
行政方面--市场交市场交易秩序的整顿继续加强
八部委房地产市场交易秩序专项行动的整顿工作将在08年继续进行