房地产项目开发报建流程.ppt

房地产项目开发
报建流程
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首先介绍一下房地产项目开发周期：
A、决策阶段： 编制项目建议书、可行性超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。
(4)、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需重发《建设用地规划许可证》。
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《土地证》和《建设用地规划许可证》这两个证，加上规划要点批复，,这几样领取的先后顺序，非常的有讲究。简单的说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地性质及土地使用要求，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
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但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给开发商办《土地使用权证》。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
现在在三级以上城市里，土地都是采用招、拍、挂模式进行，相对以前先进行出让土地，再进行规划是有很大的改进。同时也给开发商留有余地越来越有限。
新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发要求等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
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以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的计划批文、国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
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二、立项批文、环境评估报告
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前的市场经济社会里，可行性报告这个资料，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。
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总之如果自己操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。
这个阶段也可以成立项目公司，尤其是异地项目。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都有这样的项目公司。
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三、建筑方案审查：
申请建筑方案审查须知:
1、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料？
（一）、建筑设计总平面图（1:500或1:1000）4份；
（二）、建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套；
（三）、规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。
（四）、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。
（五）、其它需要说明的图纸、文件等。
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