“物业公司年终总结规划网传”.ppt

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物业公司年终总结规划网传
汇才成江·聚富如泉 。hebeijq。
李晓强
2013年12月
江泉集团 物业版块
2013年工作总结暨2014边楼盘物业情况调研
基本信息
邯郸锦林大厦
邯郸华浩天际
中道国际广场
江泉大厦
1
电梯
9
12
8
8写字楼
2
车位数
500
400
1100分期开发
195
4
入住时间
2012-07
2013-08
2013-06
2014-07
5
开发商
河北锦祥房地产
河北华浩房地产
邯郸中道地产
邯郸锦霖地产
7
建筑面积
98468平方米
10。8万平方米
230000
62149
8
建筑类型
高层
写字楼、商业
写字楼高层4层以下商业
写字楼高层局部商业
9
装修状况
毛坯
公共部分精装修
毛坯
毛坏
10
项目进度
现以入驻
已入驻
已交房
公区装修中
11
物业类别
写字楼 商铺 城市综合体
综合体
写字楼综合体
高端精品写字楼
12
容积率
7。77
6。48
3。0
5。0
13
绿化率
13。8%
18%
30%
30%
14
物业费
3。90 元/㎡/月
3。6元/㎡/月
2。9 元/㎡/月
？
15
物业公司
邯郸金易达自管物业
河北浩瀚物业自管物业
自管物业
自管物业
16
其他
办公53558。2平方米
商业30246。95平方米
规划户数：755
规划800户
第二篇 2014年重点工作规划及问题解决
、确定江泉大厦物业管理模式
一邯郸江泉大厦的管理服务模式分析
1。 目前房地产市场物业管理模式
1 包干制 所谓包干制;指的是业主向物业管理企业支付固定物业服
务费用;盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的;
物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
2酬金制 所谓酬金制;指的是在预收的物业服务资金中;按约定比例或者约定数额;提取酬金支付给物业管理企业;其余全部用于物业服务合同 约定的支出;结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的;预收的物业服务 资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。包干制的定价方式实质是市场定价;而酬金制的定价方式实质是成本定价。
2。 江泉大厦物业管理模式——酬金制
酬金制物业财务理财两条线
物业管理企业的自身公司财务理财
以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财
企业自主经营活动;是为物业管理公司自己的经营行为理财
物业管理企业在替业主理财
在酬金制下;物业管理公司只能从这中间按照合同约定的比例提取10％到15％的物业管理费的酬金
除物业管理企业应得的酬金;剩下的钱全部是业主的;所有权归业主
◆ 对外实行酬金制合理避税。采用包干制到年底的节余;一般情况下物业管理企业首先将节余部分交纳企业所得税;交税后;剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税;因为结余的物业服务费用的所有权是全体业主的;而不属于物业管理企业;只能纳入下年继续使用;或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。而此部分作为大业主的开发商物业可临时用以投资
根据税法的规定;物业公司到地税部门需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加简称营业税及其附加;适用税率约为5。6%；企业所得税查帐征收为：3万以下18％；3-10万27％；10万以上33％；核定征收为2。5%;总税率约8。1%;核算以8。5%计税。
物业绩效考核指标量化表
序号
指标
权重
绩效目标值
得分
1
物业费收缴率
20%
物业费收缴率达 95 %
2
计划完成率
15%
部门工作计划完成率达 95 %
3
服务满意率
15%
客户对服务满意度评价达到 90 %分以上
4
预算控制率
10%
物业费用预算控制率在 5 %以内
5
水电暖设施完好率
10%
水、电、暖设施完好率在 98 %以上
6
设施设备检修完成率
10%
设施设备检修计划完成率在 98 %以上
7
基础设施完好率
5%
考核期内基础设施完好率达 95 %以上
8
保洁绿化达标率
5%
保洁