房产企业土地增值税清算-精选.ppt

房产企业土地增值税清算-精选
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主要内容
基本政策
征收管理
税款计算
优惠政策
清算流程
第一部分 土地增值税简介
纳税义务人
征税范围
纳税地点
纳税时间

（国税函[2000]687号 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。）
（二）对具体情况的界定
11、企业兼并。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（二）对具体情况的界定
12、实质性转让（国税函[2019]645号）
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
三、土地增值税的纳税地点
条例第十条 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
实施细则第十七条 房地产所在地，是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
四、纳税义务发生时间
条例第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让手续之前。
四、纳税义务发生时间
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
从事房地产开发的纳税人均要预征土地增值税，按月于次月1日起15日内申报纳税。
第二部分 土地增值税征收管理
项目管理
预征管理
清算管理
后续管理
核定征收
一、项目管理
房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主管地税机关办理备案手续。
房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。一经备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。主管地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清算时必须按备案的成本对象计算征收。
房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报送主管地税机关备案。
二、预征管理
预征对象：从事房地产开发的纳税人。
预征比例：自2019年8月1日起，我市预征率按下列标准执行：保障性住房预征率暂定为0；住宅（不含别墅、商住房）%；其他类型房地产（含别墅、商住房）暂定为2%。
预征方法：按月预征，预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金、诚意金等）乘以预征率计算征收。
滞纳金计算：对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
三、清算管理
清算条件
时间要求
申请资料
清算受理
税款结算：纳税人收到《土地增值税清算审核表》后，在主管税务机关规定的期限内办理补税申报或者退税手续，按规定进行土地增值税税款结算。
四、后续管理
清算后再转让
税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
申报时间：纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税。
五、核定征收
(一)核定方式：
1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
五、核定征收
（二）核定征收的条件
1、依照法律、行政法规的规定应