房地产开发项目操作流程.docx

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房地产开发项目操作流程
房地产开发项目操作流程
房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。
5、初步设计
方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。
根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。
初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。
6、地质勘探
建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。
7、施工图设计
根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。
8、领取土地证
土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。
9、领取建设用地规划许可证
向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。
10、领取建设工程规划许可证
向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交年度计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。
11、施工招标
目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：
（1） 提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。
（2） 经招标办初审后，发布工程招标信息。
（3） 根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。
（4） 由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。
（5） 发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。
（6） 开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。
（7） 在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。
（8） 招标办发中标通知书。
12、施工监理单位的选择
根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。
13、施工图图纸审核
国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。
14、设计合同签订
按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。
15、人防图纸审核
带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。
16、申领投资许可证
向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。
17、签订施工合同
与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。
18、建设工程灰线检验
工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。
19、有关规费缴纳
在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）：
a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米
b 绿化费 8元／平米
c 高教基金 10元／平米
d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）
e 墙改费 8元／平米
f 白蚁防治费 元／平米
g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元
20、领取施工许可证
领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范