房地产开发项目操作流程.doc

房地产开发项目操作流程房地产市场是一个资本密集型产业,具备高投入、高产出和高风险的特点,尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场,其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度,阐述一个房地产项目的运作过程,容主要包括项目总体分哪几个阶段,各个阶段的主要工作容,涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。第一阶段可行性研究决策阶段项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此,房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断,在得出可以进行新项目开发的结论后,可以有意识地关注相关资料,了解有关土地的出让和拍卖的情况,并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注,留心这方面的信息。从新闻媒体和有关房地产信息中,了解土地出让、招标、拍卖的信息,并取得相关的正式资料。当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后,必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场,实地感受地块情况和周边环境。组织人员了解城市总体规划容,对地块周边地区的影响、实施的容、具体的时间安排等。组织专业人员对地块进行规划分析,根据招标文件,初步进行产品定位,主要工作容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等,层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式,楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。组织营销人员进行市场调查,了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度,了解地块周边围市政配套设施情况,有无比较严重的污染源,市民及市场对该地区的总体印象,周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。汇总以上情况后,公司应组织小围讨论,以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力,则应进一步开展工作。由建筑师或规划师(一般应委托)提出总体规划,确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。由市场及经济分析人员进行经济技术分析,主要容包括项目成本测算、销售价格预测。根据市场反映情况和公司所做的经济分析,初步确定土地投标价格。编制项目可行性分析报告,容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。目前市场上大部分房地产项目需要进行融资,招标土地部门也要求投标单位出具资信证明,因此必须联系一家银行,向银行提供项目可行性分析报告,并进行必要的沟通,使银企双方都对项目的前景看好,这样银行经部讨论后,就可以同意进行合作,并出具融资信用证明材料。报名参加土地招标或拍卖,并按规定交纳保证金。参加招标拍卖会,提供报价(当场提供),其报价数在提交之前均可调整,但一般应控制在原定的围之,这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标,若中标取得土地开发权,即可转入第二阶段工作。第二阶段项目前期准备阶段项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段,工作容狠多,包括项目立项到各种报批手续办完,取得施工许可证能够正式开工为止。1、项目产品及市场定位明确项目运作后,产品和市场定位是最重要的工作之一,要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论,最后才能确定一个产品定位,而且要不断地深入工作中,加以深化、调整、修改,以使产品能更好的适应市场,掌握先机。2、立项目前房产项目必须进行立项,审批部门通常是当地计委,通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成,立项工作主要是履行手续,要求开发公司向当地计委提交立项申请报告,当地计委批准立项后,会给出一个项目编号。3、取得规划设计条件和红线图土地招标拍卖时,当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后,必须向当地规划部门申请正式规划设计条件,并且划出红线圈。4、方案设计正式方案设计必须委托具有相应资质的进行,并且要与当地建委设计处联系,落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件,投标方案完成后,组织专家进行文案评审,评出一到二家的方案,供开发商最后选定,专家评审要出具评审意见。确定设计中标单位后,根据专家意见和公司对项目的要求,委托设计单位进行正式设计工作,签订设计合同,一般要求在投标方案的基础上,进行修改,完成正式报批方案。方案设计必须由主管部门组织审查,参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等,召开审查会议,今后必须根据会上各部门提出的意见进行调整,建委根据调整情况下达批复,或者要求重新报批。5、初步设计方案设计批准后,应委托有关单位做环境影响报告,主要容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估,提出项目中应采取的环保措施。根据批准的方案设计,可以进行初步设计,具体设计格式和深度会按照建设部的有关标准