物业管理培训内容提纲.docx

物业管理培训内容提纲
1、培训依据有关法律条款来自于：《住宅室内装饰装饰管理办法》、《物业服务订价成本监审办法》、《商品销售管理办法》、《城市供水管理条例》、《物业服务收费实施办法（试行）》、《物权法》、《节俭用水条例》、《物业管理条服务工作中常用的观点区分：建
筑物区分所有、按份共用、共同共有、共用部分、景观权、
相邻关系等以及物业工作常用的留置权、相邻权、地役权等。建筑物区分所有―――区分建筑物专有部分所有权、共用部分持份权及因共用关系产生的成员权。
建筑物区分所有权专有部分―――建筑物中拥有构造和使
用上可以独立存在的部位，它以墙壁、天花、、地板为间隔组成拥有一定长、宽、高的立体空间。取得区分所有权的最重要标志取得专有部分空间的所有权。四种观点：
1）空间说―――实践中缺陷：如业主在墙壁上钉钉还要共有人同意不切合平时生活习惯。
2）壁心说―――当前房产交易多用此说，由于墙体界物构造复杂，不能简单调分为二，否则会危及构造安全，以及各样共用或专有管线（水管、电线、通信等）埋藏其中，必定影响相邻业主权益。
3）最后粉刷层说――忽略了交易习惯。
4）最后粉刷层折衷说―――专有部分的范围分内部关系与外部关系，在交易是使用中心说，在区分所有人相互之间对建筑物使用、维护、管理的关系上，使用表层说。
按份共有只有夫妻共有、家庭共有、继承人在遗产切割前对
遗产的共有，其余都是按份共有。表现（1）轮番使用如电梯、网球场（2）共同使用如楼道等（3）切割使用如停车位。共用部分――共用部位＋共用设备＋共用基地
《住宅共用部位公用设备设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是住宅主体承重构造部位（包括基础、内外承重墙体、主、梁、楼梯、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。
第三条第2款规定共用设备设备是住宅小区或单状住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价钱的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设备、绿地、道路、路灯、水渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设备和共用设备设备使用的房子等。
《郑州市城市供水管理条例》14条城市供水设备的产权以用户注册水表为界区分。注册水表及注册水表以上部分，属城市供水单位所有；注册水表以下部分及表经属使用单位所有。使用单位不得破坏，不得私自变动。新建城市供水管道
注册水表及水表以上部分，经查收合格后，建设单位应将产
权及有关资料无偿移交城市供水单位，由城市供水单位统一
管理、安排使用、养护维修。18条城市供水设备由产权所有
者负责维涵养护，保证完好、安全运行。
景观权――外墙＝外墙面（公有）＋外墙体（共有）＋内墙（专有）在实践中详细表现为（1）楼宇外墙面残缺、屋顶
绿化枯败；（2）楼宇外墙冲洗由维修基金支出。（3）依赖楼
宇获取广告利润归全体业主。并经该楼物业业主同意。（4）
因设置利润性设备致使业主楼宇遭到破坏，由业主按利润获
取比率分摊。（5）防盗网统一规格（6）空调指定地点（7）小区外墙面颜色、立面造型、绿化、道路的更改除经该楼业主同意、业主大会批准，还应报城市建设部门审批。
相邻关系――办理相邻关系对用水、通行（门开启方向）、排水等的关系。
留置权（欠费搬家）――债务人为执行债务时，债权人拘留已