“滨海团泊土地合作开发模式策划报告”教案讲义.ppt

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滨海团泊土地合作开发模式策划报告
报告目录
土地开发模式概要
一二级联动开发模式研究
二级开发模式研究
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房等非盈利的土地和物业，体育场馆用地也纳入到公共设施用地，建设完成后可移交或运营。
案例评析
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操作模式选比方案
销售型物业
销售型物业
持有经营型物业
持有经营型物业
公建公益型物业
开发方案
操作要点
方案总述
方案评估
居住用地
商业用地
公共设施用地
投资商自主摘牌开发
投资商联合第三方开发
投资商联合滨海公司开发
土地公开出让
投资商自主摘牌开发
投资商联合第三方开发
投资商联合滨海公司开发
土地公开出让
投资商自主建设、（运营）、移交
发包第三方建设、（运营）、移交
物业类型
开发方案
根据物业类型差异，项目在二级开发阶段可有多种开发方案；
案例评析
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开发操作
操作要点
开发方案
方案总述
方案评估
投资商整体运营模式的关键在于场馆和经营性建设用地投资利润平衡和滨海的收益平衡
滨海公司与投资商签订土地开发协议书
明确加以双方权力义务、标的四至、以及收益分配
投资商组建公司实施一级开发，土地达到上市、建设条件
自主摘牌开发
投资商联合第三方开发
投资商与滨海联合开发或部分交地
土地公开出让
投资商自主建设、移交
发包第三方建设、移交
一级开发主要由投资商负责
组建项目公司或分公司项目组
利润平衡
按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期
按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期
滨海按预期利润入股或投资商退还部分经营性用地作补偿
滨海、政府和投资商按比例分享土地出让金收益
主要针对非经营性用地的体育场馆，由投资商负责场馆建设和运营
案例评析
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场馆类公建开发模式
操作要点
开发方案
方案总述
方案评估
场馆根据其建设和后续运营的性质，通常需要通过招标由专业建筑公司负责建设，后续可由政府回收或由单独项目公司负责营运。
综合配套项目建设投资方案
如：场馆、医疗及其他配套设施
滨海团泊负建设职责
投资商负建设职责
政府负建设职责
自主建设
发包第三方建设
移交
营运
投资责任主体
建设主体
通常由政府下属公司负责场馆的后续运营，也可由滨海团泊公司或单独项目公司负责营运
案例评析
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开发操作流程
操作要点
开发方案
方案总述
方案评估
案例评析
投资商摘地开发
滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议
总公司负责制
项目公司负责制
明确双方权责及收益分配
政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让
投资商摘得地块缴纳土地交易金
土地一级开发成本
土地出让金
投资商组建项目公司或团队
实施土地一级开发达到土地上市或建设条件
二级开发
政府土地收益
滨海团泊土地收益
注：投资商联合第三方摘地开发或土地公开出让的流程与此类似
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开发操作流程
操作要点
开发方案
方案总述
方案评估
案例评析
滨海公司与投资商联合摘地
滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议
总公司负责制
项目公司负责制
明确双方权责及收益分配
政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让
滨海公司与投资商摘得地块
土地一级开发成本
土地出让金
投资商组建项目公司或团队
实施土地一级开发达到土地上市或建设条件
二级开发
政府土地收益
滨海团泊土地收益折价
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开发方案评析
方案评估
操作要点
方案总述
开发方案
滨海团泊公司负责整个片区运营，区域基础设施投入提升整个片区的土地价值，故需根据整个片区基础设施投资进行片区平衡、分摊及土地升值利润分享，收益分配在初期的土地一级开发协议书须明确；
由于滨海公司不参与一级开发，因此在投资商的一级开发成本上，除按规范标准之外，对拆迁、整理的成本需形成一套完整的评估、监督体系；
滨海团泊公司的土地收益主要从土地出让金中获得，因此在土地一级开发协议中，需明确土地收益的分配比例、支付办法等；
投资商整体负责土地一二级开发，对团泊来说资金投资少、风险小，但对未来土地升值利润分享有限；
投资商在所运营的特定项目运作完成后自然注销退出。
建议主要应用于：土地一级开发投资大、建设难度大（如农村住宅集中区），定位于普通居住区的地块
案例评析
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案例：北京万年花城
北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联