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房屋评估中无形损耗和价值的探讨
1．重置本钱〔重建本钱，以下统称重置本钱〕是市场价值。本钱法中的“重置本钱”是重新取得或重新建立全新状态的房屋所需的各项必要本钱费用和应纳税金、正常开发利润之
　　5．重置本钱是长期均衡市场状态下的价格。本钱法的价值观具有内向性，独行于外部市场环境〔包括产品市场和投资市场〕，本钱法没有考虑竞争原那么和供求原那么，隐含了这样的假设——长期市场均衡假设。即在运用本钱法时必需成认估价结果的适用环境是一个处于均衡状态的房地产市场。因为在本钱法估价时，所采纳的本钱概念具有新古典经济理论中的长期本钱性质，在完全竞争的市场构造中，当市场处于长期均衡时，产品的价格取决于产品的长期本钱。当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与长期本钱不具可比性。如：目前本地区写字楼大量空置，那么写字楼的市场价格接近或低于本钱价格；当需求量快速增加、供给量必须时，写字楼的市场价格高于本钱价格。在重置本钱中，均无法表达这种改变。估价中遵循公开市场假设和估价时点原那么，房地产的价格应反映估价时点在公开市场供求状况下的价格，重置本钱表达了估价时点价格水平下的建立价格，却反映不了估价时点房地产市场或房地产分类市场的供求关系。
　　综上所述，重置本钱应是建筑物市场价格的一种反映，但不能代表成效状态下的建筑物本钱，同时也无法表达建筑物运用状态下的价格，更不能反映估价时点市场供求关系下的建筑物价格。它只能是此类功能效果建筑物在市场供求均衡状况下的平均市场价格。这种分析会使本钱法的适用范围受到限制，毫无疑问，在估价时点，确定和影响房地产价值的因素维持不变，房地产的价值应当是惟一的，不同的估价方法得出的结果应趋于相同。在选用本钱法估价时，主要立足于房地产的产品属性，但现实生活中房地产的价格那么多取决于市场、效用因素。房地产的市场价值原理包括替代原理、环境影响原理、变动原理、竞争原理、供求原理、经济外部性和奉献原理等，大多数强调外界因素对房地产价值的影响，不管本钱法是否适合于评估有丰富交易案例或活泼市场的物业，但作为一种评估常用的方法，应满意其估价结果接近市场价值的原那么。所以须要考虑更多外界因素的影响，尤其是将无形或非本钱因素的影响价值化。










　　二．影响建筑物价值的因素和无形损耗之间的关系
　　影响房地产价值的因素有四个：物质、经济、社会和政府因素。由于本钱法估价的思路是房地分估，价值合一，有必要将房地产总体价值影响因素表此时此刻土地和建筑物上的作用加以区分。同时，本钱法中大局部无形或非本钱因素对建筑物价值的影响，是以无形损耗的形式来表达的，所以有必要将各种因素引起的无形损耗加以区分，在估价时才能幸免因素影响效果的重复计算或漏算。
　　1．物质影响因素与无形损耗
　　影响土地价值的物质因素包括位置、尺寸、形态、地质、地形、地势、植被、气候、风光、生态和污染程度等。开发的资源，如公共设施、根底设施、开发程度等也是确定土地价值的自然影响