商业物业管理培训方案.doc

商业物业管理培训一、什么是商业地产? 商业地产的定义、分类和策划流程商业地产定义商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、超级购物中心、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产形式商业地产的形式多样, 规模也有大有小。规模大的商业地产如超级购物中心项目, 可以达到几十万平方米, 规模小的商业地产项目仅几百平方米, 甚至更小。对于规模庞大的商业地产, 其经营多采用开发商整体开发, 项目统一经营管理, 以收取租金为投资回报形式的模式; 对于规模较小的商业地产而言, 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式, 但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中, 我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的超级购物中心三种业态。商业地产分类一、按商业形态分类 1 、商业广场 2、超级购物中心 3 、商业街 4 、大型商铺 5 、购物中心 6 、休闲广场 7 、步行街 8 、专业市场 9 、社区商业中心 10 、商务楼二、按照开发形式进行分类 1 、商业街商铺 2 、市场类商铺 3 、社区商铺 4 、住宅底层商铺 5 、百货商场、购物中心商铺 6 、商务楼、写字楼商铺 7 、交通设施商铺三、按照投资价值分类 1、" 都市型" 商铺-- 绩优股 2、" 社区型" 商铺-- 潜力股 3、" 便利型" 商铺-- 冷门小盘股 4 、专业街市商铺-- 高科技股 5 、其他商铺-" 一般股票" 二、商业地产的定义及特点解析商业地产, 顾名思义, 作为商业用途的地产. 以区别于以居住功能为主的住宅房地产, 以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式, 从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产, 属商业地产范畴, 也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。商业地产的形式多样, 主要包括购物中心、大卖场、商业街、超级购物中心、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆( 旅游地产) 、娱乐类商业地产( 如电影院)、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式, 是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。理解的时候,不要为这些概念所拘泥。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如超级购物中心项目, 可以达到几十万、上百万平方米, 规模小的商业房地产项目仅几百平方米, 甚至更小。对于规模庞大的商业房地产, 其经营多采用开发商整体开发, 主要以收取租金为投资回报形式的模式; 商业地产项目, 可以打包上市, 形成商业房地产金融; 对于规模较小的商业房地产而言, 大多数项目依然采取租金回收的方式, 但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售, 零散经营的模式, 这个模式存在后期经营管理的很大问题,大家投资的时候需要谨慎。商业地产目前存在的两种模式: 第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权, 通常招商合作, 以租金作为主要的收入来源, 目的是什么呢?目前是通过产权形成之后, 物业通过商业运营包装进入资本市场, 获取良好的融资, 这个金融市场一般来说有多次融资, 第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资; 第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资, 以后每次经过价值不断包装以后, 融资不断的缩短,这是第一种模式。第二种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛, 其实大连万达尝到很多的甜头, 那一层销售价格通常是市场价的两到三倍, 最高的卖到十九万一平米, 沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”,这个“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力, 通过卖掉一部分后套现, 租的部分也为后期的资本融资留下后路, 这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。第一类我们把它称之为“沃尔玛”模